Понедельник 20 Январь 2020 года

Новости архив новостей

13.01.2020

Доход определяет сознание

Характеристики жилья меняются под воздействием экономических факторов

Ситуация на рынке жилья определялась в минувшем году двумя важными факторами — макроэкономическим и регуляторным. В первом случае речь идет о стагнации в экономике и снижении платежеспособного спроса. Во втором — о реформе долевого строительства и переходе на проектное финансирование и счета эскроу. Уже немало написано о том, как эти обстоятельства повлияют на цены, финансовое положение застройщиков и их бизнес-модели. Мы же решили накануне Нового года спросить представителей компаний, как под воздействием внешних обстоятельств меняется сам продукт — жилье?

Повышение стоимости финансирования (замена бесплатных денег дольщиков на кредиты банков) приводит к тому, что девелоперы стараются компенсировать дополнительные расходы на проценты за счет снижения себестоимости строительства, считает заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров. «Возможно, будут отказываться от импортных материалов в пользу отечественных, менее изысканных», — говорит он.

Кроме того, ограниченные финансовые возможности покупателей заставляют девелоперов строить квартиры поменьше. «Главный тренд в развитии отрасли — изменение самого продукта жилищного строительства, — говорит генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. — Мы наблюдаем сокращение средней площади квартиры на рынке».

С тем, что доля квартир большой площади постепенно снижается, согласен и коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «В текущей экономической ситуации покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры, — отмечает он. — В ответ на это девелоперы начали уменьшать средние площади квартир, но с сохранением функциональности планировок, наибольшим спросом сегодня пользуются студии и квартиры евроформата с объединенной зоной кухни и гостиной». Эта тенденция проявляется и в проектах бизнес-класса. Как рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, появляются квартиры с увеличенной высотой потолков и вторым светом, где есть возможность организовать над частью первого уровня второй этаж и фактически увеличить площадь квартиры в 1,5 раза.

Еще одним трендом становятся квартиры с отделкой. Если пять лет назад рынок предлагал только 8% квартир с отделкой, то сегодня эта доля выросла до 40%. Ипотечная ставка в 2-3 раза ниже, чем проценты по обычному потребительскому кредиту, который покупатель жилья может взять на ремонт. «Приобретать квартиру, в которой отделка уже включена в ипотеку, выгоднее, чем брать отдельный кредит на ремонт», — говорит Дмитрий Ребров. Свою роль играет и то, что все больше покупателей приобретают новое жилье, уже имея опыт жизни в доме, где несколько лет после ввода идут бесконечные ремонты. Предложение квартир с отделкой дает определенную гарантию, что массового шумного ремонта со штроблением стен не будет и дом сразу заживет нормальной жизнь новоселов.


«Трендом-2019» можно назвать и «гаджетизацию» жилья. Девелоперы начали массово выводить на рынок «умные» опции: системы безопасности, видеонаблюдения, смарт-доступ, системы пассивной безопасности от протечек, делать специальные приложения для жителей комплекса, позволяющие им взаимодействовать с управляющей компанией и другими сервисами с мобильного телефона или планшета. «Клиенты, как правило, с одобрением относятся к таким инновационным решениям и цифровому управлению своим жильем, — говорит первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. — Я уж не говорю об экономии на оплате услуг ЖКХ, которая становится все более актуальной не только для покупателей бюджетного жилья, но и для владельцев квартир высоких сегментов. По нашим подсчетам, после установки системы «умный дом» ежемесячные затраты только на электричество сокращаются не менее чем на 30%, а экономия расходов на воду и тепло составляет до 50%».

Девелоперы отмечают также, что если 5-7 лет назад покупателя волновала только сама квартира — ее площадь, планировка, отделка, то теперь заметно возросли требования к внутренней и окружающей инфраструктуре, утверждает заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Иван Романов. Строители стали ответственнее подходить к вопросу о внешнем облике дома. За последние несколько лет новостройки перестали быть похожими друг на друга, появились новые дома с яркими и узнаваемыми фасадами. Причем с развитием технологий и появлением новых строительных материалов девелопер может не только сделать дом красивее, но и улучшить его качественные характеристики: повысить энергоэффективность, экологичность, долговечность.

Новые тенденции наблюдаются и в оформлении общественных пространств и подъездов. Игорь Сибренков рассказывает, что в новых домах все чаще можно встретить лаунж-зоны на первом этаже, круглосуточные консьерж-сервисы, постаматы. При этом, если ранее в подъездах обычно устраивали пандусы, то сегодня выходы на улицу, как правило, располагаются на уровне земли. На первых этажах девелоперы проектируют места для размещения магазинов и предприятий сферы обслуживания. Причем арендаторы должны соответствовать уровню проекта. В новостройках стандартного, комфорт- и бизнес-класса и уровень инфраструктуры будет разным.

Ну и, конечно, особое значение приобретает благоустройство дворовых территорий. По мнению девелоперов, благоустройство и ландшафтный дизайн придомовой территории значительно повышает привлекательность дома в глазах покупателя и при прочих равных может стать решающим фактором при выборе новостройки. «Причем в будущем эта тенденция будет только развиваться», — уверен Игорь Сибренков.

Генеральный директор RD Residence Иоланта Овчинникова отмечает, что в 2019 году по-прежнему популярной была геопластика. Имитируя рельеф естественных ландшафтов, архитекторы и дизайнеры создают детские игровые площадки в виде пещер, холмов, скал, морских волн. Кроме того, широко используются малые архитектурные формы из архитектурного бетона. Этот материал часто используют также для внутренней отделки помещений и создания предметов интерьера. Он отличается от стандартного материала своим составом и эксплуатационными качествами. В ЖК бизнес-класса из архитектурного бетона создают декоративные элементы для отделки фасадов, благоустройства территории, устраняют недостатки конструкций. Материал позволяет имитировать естественные горные породы: мрамор или природный песчаник.

Пока не вступил в силу стандарт по озеленению территорий жилых комплексов (планируется, что это произойдет в 2020 году), каждый застройщик воплощает в жизнь решения, предложенные ландшафтными дизайнерами. Популярны по-прежнему: газоны, крупномеры декоративных деревьев, разнотравье и кустарники различных форм.

Цитата в тему:

Руководитель управления продаж ЖК «Композиция №24» Эля Ахмерова:

«В уходящем году жилая недвижимость снова попала в поле зрения инвестиционных покупателей. Причина — в снижении ставок по депозитам. Инвестиции в недвижимость приобретают большую актуальность по сравнению с вкладами, инвесторы новым взглядом оценивают рынок жилья»

В ожидании роста цен

Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК:

Screenshot_1.png

Введение эскроу-счетов стало одним из самых заметных событий прошедшего года. Когда законопроект был еще на стадии согласования, резко активизировался процесс проектирования и экспертизы новых проектов от застройщиков. После чего последовал спад введения новых проектов. С началом применения эскроу-счетов выросла себестоимость строительства, а некоторые компании просто не смогли соответствовать новым требованиям, поэтому объявили себя банкротами. У покупателей благодаря эскроу-счетам есть иллюзия того, что деньги потратят на стройку и все гарантировано будет построено.

Но все же новая система не дает полных гарантий, что застройщик не разорится. Если все же банкротство случится, дольщик в лучшем случае получит свою недвижимость в другие сроки или заберет вложенные деньги, которые за время строительства частично обесценятся. Введение эскроу-счетов неизбежно приведет к росту цен, он будет происходит постепенно и может быть сразу не так заметен. В 2019 году ведущие банки страны снизили ипотечные ставки. Это должно поддержать покупательскую активность населения, но в целом не сможет компенсировать рост цен, который ожидается в следующем году. Для тех, кто ждал подходящего времени для покупки, сейчас лучшие условия — низкая ставка, цены еще не повысились.


В будущем эффект от сниженной ставки по ипотеке будет заметен все меньше. В ноябре минувшего года в столице вступило в силу постановление правительства о том, что теперь все застройщики обязаны сдавать квартиры с отделкой. Это приведет к увеличению цены за квартиру в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. руб. за квадратный метр. Популярного среди покупателей варианта предчистовой отделки White Box тоже не будет. Эти нововведения могут привести к замедлению темпов продаж и падению объемов и темпов строительства.

Офисы в дефиците

Президент «Галс-Девелопмент» Виктор Адамов:

Screenshot_1.png

Одним из трендов минувшего года стал дефицит офисных площадей. После 2014 года в России заметно «просело» строительство коммерческой недвижимости, и сегодня ощущается нехватка качественных офисов. За первые три квартала 2019 года объем поглощения вырос на четверть по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. При этом заметен рост спроса на аренду. В нашем бизнес-парке «Искра» очень востребованы и аренда, и покупка площадей. А в Санкт-Петербурге дефицит столь велик, что компании хотят софинансировать строительство.

В рамках проекта «Невская Ратуша» мы возведем три офисных здания в концепции build-to-suit. Кроме того, московские власти выступили с инициативой о предоставлении льгот девелоперам, которые будут строить бизнес-центры за пределами ТТК. Сложившаяся ситуация будет стимулировать девелоперов оперативно выводить на рынок новые офисные проекты.


Другой важной тенденцией стал спрос на новые технологии, в частности, на установку системы «Умный дом». Жилье и апартаменты все чаще получают новые опции. Мы проделали большую работу в рамках проекта Build Up. Это первый акселератор технологических стартапов рынка недвижимости, реализованный нами совместно с партнерами по рынку и Фондом «Сколково». Мы собрали новые бизнес-идеи и выбрали лучшие. «Умный дом» постепенно выходит за пределы квартир и распространяется уже на все здание и прилегающую территорию. Мы уверены, что спрос на подобные функции будет расти, а технологии станут частью нашей повседневности. Стоит также отметить, что на рынке растет популярность объектов с отделкой, причем и в коммерческом, и в жилом секторах. В связи с этим увеличивается и количество соответствующих предложений.

По итогам текущего года из девятнадцати вышедших на рынок проектов десять (то есть больше половины) предлагались покупателям с чистовой отделкой, а покупатели двух из них получали в придачу некоторые элементы интерьера и меблировку. Главная причина этого не в экономии денежных средств, а в том, что люди не хотят жить несколько лет в ремонте. Полагаем, что в дальнейшем данный тренд укрепится и будет определять поведение рынка в 2020 году.

Новые опции

Управляющий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков:

Screenshot_1.png

В этом году ЦБ вновь начал снижать ключевую ставку. В результате ипотечные ставки тоже пошли вниз. В первой половине 2020 года мы ожидаем сохранения этого тренда, что будет стимулировать спрос на недвижимость, а доля ипотечных сделок будет расти. В результате введения проектного финансирования рынок стал прозрачнее, но гарантии предполагают увеличение стоимости фондирования и, как результат, рост стоимости жилья. Поскольку сильной тенденции к росту объемов продаж не будет, компании станут увеличивать маржу, тем более, что оснований для продаж жилья по низким ценам на начальных этапах строительства у них теперь нет. Зато сроки строительства стали критично важны и напрямую влияют на прибыльность объектов.

Цифровизация девелопмента и взаимодействия с клиентом на всех этапах — от продаж до последующего обслуживания — станут заметно влиять на сам продукт. Покупатель все больше внимания будет обращать на характеристики, которые ранее считались сопутствующими, — мастер-план района, шеринговую инфраструктуру и зоны общего пользования, комфорт и безопасность, общественные пространства. С развитием технологий строительства и PropTech эти опции приобретают дополнительную ценность, становятся все более весомыми. На этой основе будет расширяться экосистема сервисного бизнеса: ремонт, брокеридж, выкуп квартир, системы умного дома и другие.

Справочно:

PropTech — термин, используемый для определения стартапов, которые предлагают технологически инновационные продукты или новые бизнес-модели для рынков недвижимости.

Не в эскроу дело

Директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина:

Screenshot_1.png

Стагнация экономики и снижение покупательской способности населения серьезно влияли на состояние рынка в минувшем году. Именно отсутствие роста доходов населения, а не переход на эскроу-счета, стало главным фактором, влиявшим на уровень спроса и темпы продаж. В июле Росреестр зафиксировал рекордное число сделок с новостройками — в 2 раза больше по сравнению с июлем 2018 года.

Однако связано это было с тем, что в преддверии перехода на проектное финансирование многие застройщики переоформляли целые пулы квартир на аффилированные юрлица, чтобы впоследствии продавать их в обход эскроу-счетов. И несмотря на это, число ДДУ, зарегистрированных за 11 месяцев в Москве, по сравнению с прошлым годом возросло всего на 5%. В августе-ноябре зафиксировано отставание от прошлогодних показателей в среднем на 20-25%. Причинами снижения спроса стали как высокая база (количество зарегистрированных ДДУ) прошлого года и исчерпание спроса последующих периодов, так и отсутствие роста доходов населения.


В 2019 году «Сити-XXI век» активно реализовывал свои проекты: апарт- комплекс премиум класса HILL8, расположенный в Останкинском районе СВАО Москвы, а также Миниполис Серебрица в Красногорске, микрорайон Опалиха. Кроме того, компания вывела на подмосковный рынок новостроек сразу два новых проекта: Миниполис Рафинад (Химки, микрорайон Свистуха) и Миниполис Дивное (Ленинский городской округ, около города Видное). Таким образом, компания наращивала объемы строительства, что благоприятно сказалось на показателях продаж. По новой схеме с использованием счетов эскроу в настоящее время реализуется только Миниполис Дивное. Этот проект имеет интересную концепцию (ориентирован на творческих людей), и темпы продаж превышают плановые. Исходно-разрешительная документация на остальные проекты компании была оформлена еще до перехода рынка на новые схемы работы.

Источник информации – “Строительная газета“ 

рекламная служба:

+7(473)210-00-70

адрес редакции:

394000, Воронеж, ул. Кольцовская, 24К, 2 этаж
e-mail: galadeli@rambler.ru

Обработка персональных данных
и правовая информация

разработка сайта - студия 3DaVinci
Любое использование материалов, размещенных на данном веб-сайте и в журнале, разрешается только при наличии гиперссылки на веб-сайт журнала "Парадный квартал". Использование материалов в коммерческих целях допускается с письменного разрешения редакции