среда 13 декабря 2017 года

Публикации архив публикаций

22.11.2017

Участники рынка обсудили актуальные вопросы малоэтажного строительства

26 октября в рамках выставки "Строительство. ЖКХ" состоялся круглый стол "Актуальные вопросы малоэтажного строительства", организатором которого выступил журнал "Парадный квартал". Мероприятие прошло при поддержке департамента строительной политики Воронежской области. Генеральный партнер – компания КНАУФ.

В круглом столе приняли участие девелоперские компании, реализующие проекты коттеджных поселков в различных районах Воронежской области, риэлторы, известные архитекторы, представители строительных компаний и организаций, занимающихся благоустройством, ландшафтные дизайнеры, а также производители строительных и отделочных материалов.

Наталья Шилкова, представлявшая на круглом столе департамент строительной политики Воронежской области, познакомила собравшихся с информацией о ситуации, сложившейся в секторе индивидуального жилищного строительства в нашем регионе.
Как известно, последние годы были отмечены рекордным вводом жилья на территории Воронежской области. Только за последние шесть лет было построено более 8 млн 350 тыс. кв.м жилья, что составляет более 12% всего областного жилого фонда. Введены в эксплуатацию 120 тысяч квартир. При этом населением было построено 2 млн 765 тыс. кв.м индивидуальных жилых домов (то есть, 33% от общего объема построенного жилья). Введены в эксплуатацию 15 тысяч индивидуальных домов. С 2015 года наблюдается снижение объемов ввода индивидуального жилья. Так, темпы индивидуального жилищного строительства сократились на 15% относительно благополучного 2014 года.
По объему ввода жилья индивидуальными застройщиками в истекшем году Воронежская область занимала 5-ю позицию в ЦФО (после Московской, Белгородской, Липецкой и Тамбовской областей).

По итогам 2016 года темпы жилищного строительства составили 103% по отношению к 2015 году. Было введено 1 680 000 кв.м жилья, из них более половины – в рамках комплексной жилой застройки. А населением было построено 462 000 кв.м индивидуальных жилых домов (столько же, сколько в предыдущем году).
По итогам 9 месяцев 2017 года в Воронежской области было введено в действие жилых домов общей площадью 730 000 кв.м, что составило 73% к соответствующему периоду прошлого года, из них в городском округе г. Воронеж введено 438 000 кв.м. В том числе индивидуальными застройщиками построено 226 000 кв.м – или 73% от уровня прошлого года.
Из районов области наибольший объем индивидуального жилья в 2016 году отмечен: в Новоусманском районе – 73,4 тыс. кв.м (15,8% общего ввода индивидуального жилья по области); Рамонском – 56,4 тыс. кв.м (12,2%); в Лискинском и Россошанском районах – 23,3 и 23 тыс. кв.м соответственно (по 5% общего ввода индивидуального жилья по области).
В 2016 году количество квартир в построенных населением индивидуальных домах составило 2897 единиц, средний размер квартиры – 160 кв.м. Средний размер квартиры в индивидуальных жилых домах за последние 6 лет составил 152 кв.м.
В течение нескольких последних лет в общей площади индивидуального строительства преобладают кирпичные дома, значительная доля приходится и на блочные дома в связи с их ценовой доступностью и малыми сроками возведения.
В 2016 году наибольшую долю в общей площади индивидуального жилья составили кирпичные постройки – 41,9%. Наименьшая доля у монолитных индивидуальных построек – 0,7%.
В сельской местности основным материалом стен являлись блоки, доля блочных домов в общей площади индивидуального строительства составила 27,6%, а в городской местности основным материалом стен являлся кирпич, доля кирпичных домов в общей площади индивидуального строительства составила 27,4%.
Этажность построенных в 2016 году индивидуальных домов распределилась следующим образом: 1-этажные – 37%, 2-этажные – 47%, 3-этажные – 16%.
По данным департамента строительной политики, на территории Воронежской области действует 55 коттеджных поселков, в том числе в Рамонском районе – 38, в Новоусманском – 9, в Семилукском – 6 и в Хохольском – 2. Их общая площадь составляет 2652 га, а количество участков – 7936.

Об особенностях существующего спроса рассказала Екатерина Деревенских (Агентство недвижимости "4 комнаты"). Транслируя тот запрос, который приходит к риэлторам, она отметила следующее: одно из основных требований к коттеджным поселкам – чтобы это был "маленький город вне города" и вся инфраструктура, изначально заявленная в проектном решении, была выполнена.

"Безусловно, это помогает в продажах, когда люди приезжают и видят, что к участкам подведены все коммуникации, построены дороги. Но для того, чтобы это реализовать, необходимы существенные инвестиции в инфраструктуру до того, как средства от покупателей придут в проект. С точки зрения финансовой емкости инфраструктурная нагрузка очень велика, и чтобы это реализовать, нужно обладать большими финансовыми ресурсами", – подчеркнул Юрий Дмитращук (СК "Авирон"). В тандеме с Инвестиционно-девелоперской компанией "Сота" он реализует такие известные проекты, как поселок бизнес-класса "Лесково", ставший победителем II Ежегодного градостроительного конкурса Минстроя России, и поселок премиум-класса "Березка all seasons".

Наталья Казеннова (Группа компаний "КРАЙС") отметила, что для девелопера экономическая целесообразность реализации проектов малоэтажного строительства в условиях ограниченного платежеспособного спроса на жилье класса повышенной комфортности вызывает большие вопросы. Даже такой успешный в плане реализации проект, как ЖК "Дубровский", Наталья назвала в значительной степени имиджевым проектом для ГК "КРАЙС". По ее наблюдениям, современные требования к благоустройству значительно выросли: "Мы должны тратить достаточно серьезные деньги на то, чтобы все было сделано качественно, красиво, уютно. Чтобы были детские площадки – дорогие, безопасные. Чтобы были спортивные сооружения, уличные тренажеры и так далее. В это нужно вложить серьезные средства, а отдачу получить на протяжении последующих трех-четырех лет".
ЖК "Дубровский" – финалист III Ежегодного градостроительного конкурса Минстроя в номинации "Лучший реализованный проект застройки территории объектами малоэтажного строительства". Проект выполнен АО ПИ "Гипрокоммундортранс", представитель которого Виктор Пасторов также принял участие в круглом столе.

Илья Анохин (девелопер проектов ЖК "Шуберский" и коттеджный поселок "Алексеевский") согласился с коллегами, которые, по его словам, задают тон рынку малоэтажного строительства в Воронежской области. "Никогда малоэтажное жилье не будет доступным. Потому что цена зависит не только от хорошего благоустройства, но также от распределения инфраструктуры, потому что малоэтажное строительство предполагает совершенно другую плотность жилья. Главный компонент недвижимости – это локация. Все хорошие участки в городе стоят безумных денег, и экономика не позволяет строить на них 3- и даже 5-этажные дома. Та же самая ситуация в структуре себестоимости. Фундамент, крыша, основные элементы распределяются на меньшую площадь, и себестоимость метра малоэтажки гораздо дороже", – сказал он. Кроме того, Илья Анохин отметил недоступность банковского финансирования (банкам неинтересно кредитовать маленькие объекты) и пробелы в законодательстве – например, не существует такого объекта, как "таунхаус", законодательно закреплено только понятие "секция блокированного жилого дома". Все эти факторы, по его оценке, не позволяют строить дешево. И это – главное ограничительное условие для развития в нашем регионе массового строительства малоэтажного жилья. Однако компании-энтузиасты стараются изменить ситуацию и найти своего потребителя. "Раз уж мы выбрали этот формат, то должны ему соответствовать. И, ставя более высокий ценник на рынке, мы должны применять лучшие материалы, лучшее благоустройство и лучшую концепцию", – резюмировал девелопер.

Антон Кузнецов, представлявший активно реализуемый в настоящее время проект коттеджного поселка "Северная Гардарика", апеллировал к областным властям, подняв тему необходимости взаимодействия. Одним из проблемных вопросов малоэтажного строительства он считает дороговизну прокладки инженерных коммуникаций.

Наталья Шилкова отметила, что в настоящее время взаимодействие можно выстраивать, в первую очередь, по созданию объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы). И если с крупными застройщиками механизм такого взаимодействия уже отлажен, то с девелоперами коттеджных поселков он пока не выстроен. Для эффективного взаимодействия необходима информация о планах девелоперов, обоснование необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры (его могут дать главные архитекторы и органы образования муниципалитета), дальнейшее включение этих проектов в долгосрочное планирование. Прежде всего, девелоперы должны работать с местной администрацией. Необходимо выходить с предложением о необходимости строительства социальных объектов – чтобы этот посыл был услышан, девелоперы должны поднимать эту проблему. Особенно она отметила важность планирования – процедурные вопросы требуют времени. "По крайней мере, власть о ваших намерениях должна знать, чтобы иметь возможность помочь. Мы (департамент строительной политики) никогда никому не отказывали в помощи и содействии в рамках правового поля", – сказала Наталья Шилкова.

Наталья Казеннова высказала мнение, что спад в малоэтажном строительстве будет продолжаться, по ее оценке, "уровень жизни нашего потребителя не формирует в должной степени объем спроса".

Иван Гончаров, представлявший на круглом столе коттеджные поселки "Первозванный" и "Изумрудный", акцентировался в своем выступлении на двух основных вопросах: почему продажи в коттеджной индустрии стали падать и могут ли участники рынка в этой связи чем-то помочь друг другу? "Продажи упали, потому что слишком много нашими коллегами нереализованных обещаний было дано людям – добросовестно или недобросовестно. И сделано это было массово. До 2014 года включительно все очень хорошо продавалось. А потом люди стали задавать вопросы: где все то, что нам обещали? Сама коттеджная индустрия не оправдала ожиданий в глазах потенциального покупателя. Не так много проектов, которые реализовали свои обещания – и все эти проекты стартовали с очень серьезным финансированием. Чем мы реально можем друг другу помочь – это максимально сфокусироваться и сконцентрироваться на том, чтобы восстановить имидж коттеджной индустрии – возможными для нас силами и ресурсами. Максимально сфокусироваться на индивидуальном подходе к покупателю. И не обещать ему золотых гор только для того, чтобы он приобрел у нас загородную недвижимость", – сказал он.
Логично, что хороший поселок, как и хороший дом, начинается с хорошего архитектора. Что диктует заказчик и что, вероятно, архитектор видит иначе?
По мнению Константина Кузнецова (+1Architects), первый ключ к успеху – рассматривать коттеджные поселки с градостроительной точки зрения. Он считает, что коттеджный поселок, который грамотно спланирован, в котором разведены все общественные, жилые и технические зоны, для Воронежской области большая редкость. Первостепенная задача архитектора – профессионально распланировать участок.
"От лица архитекторов могу сказать – уважаемые девелоперы, обращайтесь сначала к профессионалам – для того, чтобы грамотно оценить потенциал участка и определить его место в схеме территориального планирования относительно генплана, определить его инфраструктурные особенности, насколько он близок к магистральным путепроводам и так далее. Мы все это знаем, потому что у нас есть информационная база, и мы общаемся с органами строительства и архитектуры. Кроме того, архитектор в курсе современных тенденций и требований. Он может для вас предложить самое свежее, самое востребованное покупателями решение. Но бывают интересные субъекты, которые обязательно хотят самовыразиться посредством строительства замка, разрушающего всю систему поселка, например. Не все архитекторы могут противостоять напору заказчика. Нормальный профессионал в таком случае может конкретно сказать как это нужно делать, чтобы было правильно и красиво. Или же отказаться от этого заказчика", – считает Константин Кузнецов.

Степан Пастухов (Ландшафтная мастерская "Майолика") отметил, что отсутствие комплексного подхода является основной проблемой и для озеленения коттеджных поселков: "Для ландшафтного дизайнера это огромная проблема, потому что мы приходим самыми последними, огромное количество вопросов остается нам, и приходится их решать. Очевидное предложение – попробовать реализовать комплексный подход в рамках коттеджного поселка, сформировать культуру и вкус заказчика".

Виктория Спивакова, представляющая компанию "ДАР", поддержала тему благоустройства. "Мы специалисты по уличному детскому игровому и спортивному оборудованию. В последние годы выявилась интересная тенденция, во всяком случае среди моего круга общения, – у молодых людей с детьми стало модным переезжать в собственный дом в коттеджном поселке. Выбирают комфорт, выбирают комплексное благоустройство и качественную внутреннюю инфраструктуру. Я считаю, что важность качественного благоустройства общих пространств в коттеджных поселках переоценить сложно. Это именно то, что помогает продавать, давайте смотреть реальности в глаза. Учитывая вашу специфику, мы сможем воплотить в реальность любые пожелания по реализации проектов детских и спортивных площадок. Очень важно в коттеджном поселке на небольшой территории создать многофункциональную площадку", – отметила Виктория. В качестве положительного примера она привела коттеджный поселок "Петровские озера" – там к устройству детской и спортивной площадок подошли с большим вниманием. (Подробная информация о поселке – на стр. 33) "Выбирайте официальных дилеров. Со своими задачами обращайтесь к узким специалистам – как к архитекторам, так и к проектировщикам детских площадок. Благоустроители готовы пойти навстречу во всесторонней поддержке ваших проектов. Мы готовы реализовать проекты уникальных детских площадок, которые могли бы стать визитной карточкой ваших коттеджных поселков", – подчеркнула Виктория Спивакова. Подробнее о Группе компаний "ДАР" – на стр. 43.

К числу поселков, демонстрирующих именно комплексный подход как в проектировании и строительстве, так и в благоустройстве и озеленении, относится коттеджный поселок "Зазеркалье", который представлял на круглом столе Андрей Оробинский. (Репортаж об экскурсии в поселок читайте на стр. 44).

Роман Пупавцев, преподаватель кафедры теории и практики архитектурного проектирования ВГТУ, поделился размышлениями о том, что коттеджный поселок – это маленькая модель общества. "Создавая модель общества, мы должны понимать, что мы создаем. Мне хочется понять портрет того человека, который покупает дома в поселке. Поняв это, мы сможем понять, какие применить архитектурные, стилевые и планировочные решения, какие типы площадей необходимы. Мне кажется, это тема интересная. В своих поселках вы создаете свои миры. Вы можете быть пионерами какой-то идеологии", – сказал он. "Мне кажется, дело за молодым населением. Именно на это надо делать ставку. И в инфраструктуре тоже. Каждый год в качестве учебной задачи проектируем порядка 40 поселков. Это концепции, это взгляд в будущее. Нужно смотреть вперед. Понимаю, что в бизнесе такие риски не очень оправданы, но, тем не менее, нужно об этом думать", – подчеркнул Роман Пупавцев.

К обсуждению вопроса портрета покупателя подключилась Светлана Малышкова (Агентство недвижимости "Сити-центр"). Сегодняшнего покупательскую аудиторию она определила как "миксовую": если раньше это был только респектабельный клиент (при этом разновозрастной), то теперь добавилась ипотечная линейка. Так что в настоящее время недвижимость в коттеджных поселках покупают люди, разные как по возрасту, так и по статусу. При этом задача и девелоперов, и риэлторов состоит не только в том, чтобы правильно преподнести продукт, но и разъяснить потенциальным покупателям, что, покупая дом или участок в коттеджном поселке, они выбирают жизнь в закрытом сообществе, где есть своя структура и свои правила. Подход "продать, чтобы продать" сегодня не работает.
По мнению Светланы Малышковой, формат рынка недвижимости сегодня определяет покупатель эконом-жилья. "Давайте смотреть правде в глаза. Минимальный процент по ипотеке, минимальная цена. На сегодняшний день покупатель берет там, где дешевле. И очень удивляется, что квартира в коттедже не стоит как квартира в новостройке, в многоэтажке. Это проблема, я хочу ее вскрыть. Рынок и менталитет формируем с вами мы. А вот власти хотелось бы призвать к конструктивному взаимодействию, потому что проблем у застройщика много", – подчеркнула она.

Валерий Маликов (коттеджный поселок "Снегири") поделился опытом организации ввода домов на территории поселка в эксплуатацию.

Станислав Сорокин, председатель правления Воронежского отделения Союза архитекторов России, в своем выступлении затронул тему грядущих перемен на рынке загородного жилья в свете сегодняшних экономических реалий. Как рассказал известный архитектор, имеющий более чем 30-летний опыт работы в сфере проектирования коттеджей, в настоящее время совершенно очевидна тенденция рационализации проектов коттеджей и сокращения площадей. В качестве примеров он привел выполненные им проекты 90-х – огромные площади (в продемонстрированном примере – 3,5 тыс. кв.м), разнообразнейший набор помещений, вплоть до спасательной комнаты. И – скромные по площадям, рациональные по планировкам и экономичные в эксплуатации современные проекты. Причем Станислав Михайлович особенно подчеркнул, что отговаривает своих клиентов от бездумного увеличения площадей.
По его словам, большое количество домов в подмосковных коттеджных поселках, построенных в конце 90-х, сейчас выставлено на продажу или же попросту пустует – в изменившейся финансовой ситуации хозяева не могут их содержать. Также глава Воронежского отделения САР поделился собственным прогнозом: по его мнению, в ближайшем будущем будут развиваться дачи вблизи областного центра. В существующих дачных поселках все больше домов модернизируется и используется для круглогодичного проживания.

"Воспитывайте в вашем клиенте культуру строительства нормального адекватного дома! Люди, которые построили коттеджи по 300-400 квадратов, потом зачастую сталкиваются с проблемой: что делать с этим домом? Как сделать отделку, как эксплуатировать? И они стоят пустыми. Или есть вариант, когда отделали в таком доме две комнаты и живут. Все остальное не доделано. И, мне кажется, ключевой задачей архитектора является сформировать культуру, сформировать понимание того, что клиент собирается строить" – с таким призывом обратился к участникам круглого стола Иван Гончаров.

Роман Шепс, координатор проекта ВГТУ "Народный институт", говорил как раз об этом – как помочь покупателю земельного участка без подряда стать квалифицированным заказчиком строительства. Некоммерческий просветительский проект "Народный институт" предлагает курс "Как построить дом с нуля", прохождение которого поможет в этом. Основные темы бесплатного учебного курса "Как построить дом с нуля" следующие: "Архитектура; объемно-планировочные решения малоэтажных зданий", "Конструкции, основания и фундаменты", "Современные строительные и отделочные материалы", "Инженерные системы частного дома", "Технологии, организация и управление строительством", "Нормативно-правовые вопросы строительства и эксплуатации дома; экономика", "Комплексное благоустройство территорий и ландшафтный дизайн". Курс рассчитан 6 недель, занятия проводятся дважды в неделю в вечернее время. В рамках программы обучения проводятся не только лекции, но и практические занятия по исследованию эффективности строительных материалов, а также выездное экскурсионное занятие на базе "Умного дома" (проводится представителем японской компании SUTEKI TAIRIKU) для знакомства с зарубежным опытом малоэтажного строительства. Осуществляются выездные экскурсии к партнерам проекта. Роман Шепс пригласил участников круглого стола к сотрудничеству. "Может быть, кто-то захочет пригласить к себе на объекты, может быть, кто-то захочет выступить с интересной лекцией. В народном институте половина сотрудников – преподаватели вуза, половина – практикующие специалисты", – сказал он.

Выступление Сергея Демидова, представителя компании КНАУФ – генерального партнера мероприятия – подвело черту под архитектурным блоком дискуссии. Поприветствовав собравшихся от лица компании и от себя лично, Сергей Демидов сказал: "Все знают, что КНАУФ силен в гипсе, но я сегодня представлю новый материал – это листовой материал на цементной основе под названием АКВАПАНЕЛЬ®, предназначенный для использования в качестве основания под финишную отделку стен и потолков во влажных помещениях, а также на фасадах".
Напомним: КНАУФ – семейная компания, основанная в 1932 году в Германии. С 1993 года КНАУФ работает на российском рынке, построив с того времени в России и странах СНГ более 40 производственных предприятий. На сегодняшний день компанию КНАУФ с оборотом более 6 млрд евро в мире представляют более 250 промышленных предприятий, более 26 тысяч сотрудников.
В городе Новомосковск, где давно и успешно работает завод КНАУФ, производящий гипсовые материалы, недавно был построен новый завод, который с ноября начинает выпуск цементных плит АКВАПАНЕЛЬ® из российского сырья. Завод рассчитан на производительную мощность 13 млн кв.м листового материала АКВАПАНЕЛЬ® в год. "Подобных заводов в мире существует всего четыре: один в США, два в Германии, один в Греции, и вот сейчас у нас в Новомосковске в России появился тоже такой завод", – отметил Сергей Демидов.
Новый листовой материал АКВАПАНЕЛЬ® отличается абсолютной влгостойкостью, без разбухания и крошения, устойчивостью к грибку и плесени, экологичностью и долговечностью. Он просто и быстро монтируется, не требует дополнительной герметизации поверхности и исключает трудоемкие процессы обработки поверхностей. (Подробно ознакомиться с возможностями применения и характеристиками этого материала можно на стр. 34).

Сергей Золотухин, профессор кафедры строительных конструкций, оснований и фундаментов ВГТУ, продолжил тему инновационных разработок, применимых в малоэтажном строительстве. Он сообщил, что появились технологии и инновационные разработки, особенно в области устройства фундаментов, которые позволяют в разы снизить стоимость строительства малоэтажных зданий и пригласил всех желающих к сотрудничеству: "Придите на кафедру, множество полезных новинок сосредоточено сегодня в строительном университете!"

Павел Назаров (компания "ЛАЙТСТЭП") познакомил собравшихся с инновационной разработкой – резиногранитным травмобезопасным ударопоглощающим покрытием для благоустройства территорий различного назначения (детские, спортивные площадки и др.). Природный камень составляет от 55 до 60% состава конечного продукта, остальной объем (35-40%) составляет резиновая крошка.

Екатерина Дейкина (коттеджный поселок "Никольские дворики") выступила с пожеланием к властям создать официальный информационный ресурс, где содержалась бы информация по всем коттеджным поселкам Воронежской области, поскольку в настоящее время потенциальные покупатели (а среди них немало переселенцев с Севера и из других регионов) не имеют возможности найти информацию в единой независимой некоммерческой базе.

С сообщением об актуальных программах кредитования, с помощью которых можно приобрести малоэтажные объекты недвижимости, выступила Светлана Миллер, управляющий директор по развитию розничного бизнеса Операционного офиса "Воронеж-ский" ПАО АКБ "Связь-Банк".

Информацию, прозвучавшую на круглом столе, обобщила и подытожила Анастасия Емельянова, руководитель направления ипотечного кредитования Департамента продаж и обслуживания клиентов ПАО АКБ "Связь-Банк". В частности, она сказала: "Основная тема, обсудить которую мы собрались, – это решение проблемы малоэтажного строительства. И здесь необходимо работать в комплексе. Нам нужен общий бизнес-план. Резюмируя то, что мы сегодня проговорили, скажу, что для развития малоэтажного строительства и развития региона в целом нужно подойти к вопросу комплексно, рассмотрев концепцию "город в городе", для этого определить портрет клиента и продумать необходимую инфраструктуру, которая ему потребуется. Также продумать, кто будет работать в школах, поликлиниках, садах, магазинах и прочих объектах социальной инфраструктуры на территориях малоэтажной застройки – в связи с этим помимо частных жилых домов (коттеджей) решить вопрос постройки многоквартирных жилых домов низкой этажностью эконом-класса. Необходимо продумать архитектурную структуру и ландшафтный дизайн "города в городе" в целом. Важно сделать покупку жилья доступной, в том числе за счет привлечения кредитных средств покупателем (ипотеки). Разумеется, необходимо составить бизнес-проект. И было бы хорошо рассмотреть возможность предоставления субсидий на покупку жилья эконом-класса.
Когда будет внятный бизнес-проект, я уверена, его поддержат. Перед тем, как что-то строить, нужно собраться и всем обсудить, чтобы все жили в одном информационном поле и делали одно общее дело. Тогда это будет действительно эффективно, жилье будет продаваться и покупаться, бизнес будет работать, а город – расти".  

рекламная служба:

+7(473)261-15-00

+7(473)261-15-01

факс:

+7(473)261-15-02

адрес редакции:

394018, Воронеж, ул. Свободы, 14, оф. 309
e-mail: pr@intercon.ru

разработка сайта - студия 3DaVinci
Любое использование материалов, размещенных на данном веб-сайте и в журнале, разрешается только при наличии гиперссылки на веб-сайт журнала "Парадный квартал". Использование материалов в коммерческих целях допускается с письменного разрешения редакции