четверг 16 августа 2018 года

Публикации архив публикаций

09.06.2018

Воронеж 2.0. Дискуссия с Ильей Заливухиным

Часто взгляд со стороны помогает увидеть привычные вещи в новом ракурсе, осознать "болевые точки", выстроить направление развития. "Парадный квартал" организовал для профессионального сообщества архитекторов, проектировщиков, девелоперов, представителей городских и областных органов власти, преподавателей и студентов профильного университета встречу с Ильей Заливухиным, экспертом по городскому планированию, руководителем градостроительной компании Яузапроект, вице-президентом Союза московских архитекторов, членом Правления Союза архитекторов России, членом Общественной Палаты МО, основателем школы городского планирования Яуза. Как отметил он сам, "я сегодня перед вами не только потому что я являюсь вице-президентом Союза московских архитекторов, а потому что у меня есть определенный опыт работы с развитием различных городов – Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск, Волгоград, Калуга и так далее".
Партнерами мероприятия выступили компании Группа компаний "КРАЙС", проектный институт "Гипрокоммундортранс", проектный институт "Экопроект ЦЧР", компании "ИнвестОценка", "Н-Маркет ПРО Воронеж", "Идеальный пол".
Изначально планировалось обсудить в ходе встречи стратегию развития застроенных территорий, однако по инициативе Ильи разговор вышел далеко за эти рамки. Спектр мнений был высказан самый широкий, от однозначной включенности и заинтересованности в продолжении разговора в будущем, до столь же однозначного и аргументированного оппонирования. Кому-то не хватало еще большего углубления и детализации, кто-то едва поспевал за ходом дискуссии. Но равнодушных уж точно не было.

Численность населения Воронежа и пригородов стремится к полутора миллионам человек. Это самый большой город в ЦФО (разумеется, не считая столицы), обладающий значительным людским капиталом и являющийся мощным образовательным центром. Город обладает хорошим природно-ландшафтным ресурсом. При этом Воронеж сталкивается с проблемами и вызовами, в той или иной степени характерными для крупных постсоветских городов, отметил Илья Заливухин. Среди них – разрастание городов вширь, многоэтажные пригороды как последствия постсоветского подхода к градостроительству, когда инфраструктура уже не успевает за городом. Очень много неблагоустроенных пространств, ветхого фонда. Требуются вложения в инфраструктуру, не говоря уже про инженерные коммуникации. Частный сектор в центре города. Так называемый серый пояс между старым и новым городом – территории бывших промышленных предприятий. И еще, кстати, Воронеж – крупнейший в Европе город, в котором фактически нет муниципального транспорта, а перевозка пассажиров осуществляется частными автобусами и маршрутками.



Напомнив, что проектирование города – это 14-й уровень сложности, а проектирование космического корабля – 10-й, он рассказал о том, как видит 7 основных стратегий развития города и предложил в рамках дискуссии провести определенное короткое исследование, которое помогло бы ответить на вопрос – что же нас окружает и что с этим дальше делать? "В конечном итоге, мне бы хотелось, чтобы через какое-то время у Воронежа, как и любого другого города, появилась своя собственная стратегия развития, сделанная не сверху, а сделанная снизу. То есть сделанная на основе той информации и теми людьми, которые живут и работают в этом городе", – сказал Илья.

Первая стратегия – социология. Почему она является первой? Потому что это про людей. Кто мы, что нам нужно. Эта стратегия дает некое техническое задание дальнейшему развитию, формирует цели и задачи.

Вторая – стратегия экономики. "Город сейчас обязан стать бизнесменом. Научиться себя продавать, научиться зарабатывать. Под словом продавать я имею в виду честную, понятную, прозрачную схему получения доходов в бюджет города, которые пойдут на социальную, транспортную, инженерную инфраструктуру и создание благоприятных условий для жизни в городе. Наши города не зарабатывают, хотя у городов есть ресурсы, и мы можем обсудить, какие это ресурсы", – подчеркнул Илья Заливухин.

Третья – стратегия управления, тесно связанная с экономикой. "Может ли город создавать свои законы, свои нормы и правила, по которым конкретно этот город будет развиваться, или же будет дожидаться федеральных законов? Об этом мы говорили и в Минрегионе, и в Минэкономразвития – что города по законодательству могут разрабатывать свои нормативы, а они ждут, что придет Стрелка или какое-то федеральное агентство и разработает для города какие-то правила, по которым будет работать город. Это очень странно, потому что в мире частной собственности, развитой экономики каждый город имеет свою стратегию развития", – считает Илья.

Четвертая и пятая – стратегия экологии и стратегия инженерии, плотно связанные друг с другом. "Понятно, что территории промзон надо переводить в ткань города. Понятно, что через них можно и нужно прокладывать зеленый каркас. Экологический транспортный каркас может связать всю территорию города. Это очень большой плюс, это обязательно должно быть в стратегии развития. Благоустройство улиц, уменьшение транспортных потоков в конечном итоге по этим улицам – это очень важный момент, конечно. Превращение городских улиц в псевдохайвеи – это абсолютно тупиковый путь. Нельзя расширять улицы и проспекты, на которых живут люди. Это бессмысленно. Нужно, может быть, даже в каком-то смысле их сужать. А вообще должна быть единая система скоростных дорог. В Воронеже кольцевой дороги достаточно для города, не надо сквозь это кольцо пытаться дальше еще что-то сделать", – подчеркнул Илья Заливухин. По сути, по словам спикера, стратегия инженерии предполагает создание трехмерного города, не только город на поверхности в 2D, но еще и город вниз. "Наши города растут и растут, потому что в России много земли. Хватает ли у нас ресурсов на то, чтобы спроектировать каждый кусочек городского пространства? Город должен быть высокоплотным и компактным".

Шестая стратегия – транспортная.

рис. 1

"Транспорт не делается сам по себе. Есть понимание, кого и куда мы возим. Нельзя, например, на автобусе, который является районным транспортом, ехать на другой конец города. Есть транспорт, который называется подвозящий. Или вы едете внутри района на расстояние 5 км, например. Дальше уже есть городской транспорт, там вы уже едете на большее расстояние, 15-20 км. И это уже внеуличный транспорт. Это метро, БРТ или ЛРТ. А если вы едете внутри агломерации на расстояние больше, чем 20-30 км, нужен еще более скоростной транспорт.
Нужно города разобрать на все эти транспортные слои. В Воронеже тоже есть агломерация, и хотелось бы, чтобы через нее ходило хотя бы минимальное подобие городской электрички (как RER в Большом Париже) – агломерационный транспорт.

рис. 2

В Воронеже – вот расстояние нормального города (см. рис. 2). Все, что за этим – любые попытки нужно пресекать. Это предельное расстояние обеспечения городским транспортом. А дальше есть районный транспорт и пешеходный.
Нужно подумать, как связать достаточно большую территорию города, аэропорт, использовать существующие железнодорожные линии, подземное метро строить долго и дорого", – отмечает Илья Заливухин.
"Следующий уровень – это единая внеуличная система городского транспорта. Не обязательно это метро. Например, в Стамбуле это метробус. Есть еще дорогая система – монорельс. Важно, что нельзя это делать кусочками, в планах должна быть единая система. Она уже имеет намного больше остановок, она проходит через центр города и через узлы предварительно сделанного более крупного каркаса. Эту схему можно сделать по-любому, но не надо путать типологию этих транспортных каркасов, они рассчитаны на разные расстояния и характеризуются разной мощностью.
И дальше есть районный транспорт, который работает внутри 5 км.

рис. 3

Если говорить про велопередвижение, это тоже отдельный каркас, который нужно отдельно проектировать. Не обязательно прокладывать отдельные велодорожки. В Париже по выделенным линиям автобусным ездят и велосипедисты. Или если скорость движения на улицах ограничена 40 км/ч, велосипедисты едут вместе с автомобилями. То есть не обязательно следовать моде и везде делать эти велодорожки. Нужно разработать единую систему не велодорожек, а единую систему велопередвижения. Это должна быть одна из самых последних систем, до которой нужно добраться. Потому что нужно прежде решить типологию различного транспорта.
Сейчас в Воронеже это разрозненная схема. Но все-таки надо настаивать на том, что в центре города мы не делаем никаких лишних расширений улиц, но четко понимаем, что пересечение скоростная дорога – скоростная дорога выглядит одним образом, а пересечение городская улица-городская улица – другим".

И, наконец, седьмая – стратегия зонирования города, архитектуры.

Об этом Илья Заливухин говорит так: "Если есть транспортный каркас, нужно сделать зонирование города и понять, где больше людей может жить на этом каркасе.
И возникает вот эта территория, которая может срастить старый и новый город ("серый пояс"), и у нее может быть достаточно большая плотность застройки, которая обеспечена всеми видами общественного транспорта и может приносить даже деньги городу. То есть нужно разрабатывать этот локальный проект и делать его работающим с экономической точки зрения. Владельцев этой земли не выгонять по суду, а включать в эту всю историю. Это сложнейший механизм, но только так можно добиться какого-то эффекта.


Что это за зоны плотности?

рис. 4

Есть зона Т1 – наибольшей плотности, где есть сетка улиц очень плотная, где есть разная многофункциональная застройка, в том числе арендное жилье, которое сделано бизнесом и отдано молодежи городом, здесь кипит жизнь, все толкаются, пробка из людей, бары-кафе-рестораны, там нету, может быть, детских садов и так далее, но мы зато делаем этот регламент в других зонах.
Зона Т2 более пониженной застройки, среднеэтажной квартальной застройки.
Зона Т3 и зона Т4, где ничего, кроме коттеджных поселков, строиться не может.
И, в зависимости от общественного транспорта, мы понимаем, что зона Т1 – это зона "четвертьмили", то есть от 400 до 800 метров до транспортного узла. То есть не просто до остановки метро, а до транспортно-пересадочного узла. 10 минут пешком, по городским улицам. Озелененным, с кафе, ресторанами и так далее. Человек идет идешь пешком не больше 10 минут – только тогда можно делать такую плотную застройку.
Если ты не больше 10 минут едешь на автобусе до транспортно-пересадочного узла, то это зона Т2.
Если ты более 10 минут едешь на автобусе до этих узлов, то это зона Т3.
А если тебе еще нужно добраться до этого автобуса, то это уже застройка не больше 150 чел на гектар.
И это совершенно разные виды застройки!"



"Если позволяет транспорт, если позволяет плотность и так далее, то в общем-то в сверхплотном городе ничего такого сверхстрашного я лично не вижу. Главное, чтобы была сетка улиц, чтобы дома стояли по красной линии, а не отступали, – продолжает Илья. – Сегодняшний микрорайон или квартал в центре города нам дает плотность 120-270 человек на гектар. Давайте мы посчитаем, сколько людей у нас живет в центре Воронежа. Скорее всего, мы получим плотность, сопоставимую с коттеджным поселком. Из-за того, что все нормативы, которые у нас есть, не позволяют там строить. Поэтому я считаю, что нужно двигаться в сторону того, чтобы делать город более плотным – для центра города. Что и происходит в Екатеринбурге. Екатеринбург принял стратегию пространственного развития и компактного города и по ней сейчас развивается".



"Как мне кажется все-таки, строительство и развитие территорий должно быть – о ужас! – точечным. При комплексном и очень продуманном генплане. Вот тогда это будет работать. Соответственно, нужно определить те зоны, где будет большая плотность, зоны, где будет меньшая плотность. Собственно, это и есть правила землепользования и застройки, которые начинают работать после того, как эти стратегии между собой увязаны, стратегии пространственного развития или мастер-планы или как раньше было первый этап эскизного проектирования в генплане, – считает Илья. – Из этого вытекает генеральный план (это все программы, которые решает город; город делает транспортную, инженерную, экологическую инфраструктуру, у него есть понятные деньги, понятное время, и это все увязано между собой. И тогда у нас появляются адресные инвестиционные программы). А правила землепользования и застройки регламентируют уже застройщика. Общеизвестный факт – чем меньше ограничений, тем больше у застройщика возможностей принести деньги в бюджет. Когда вы делаете ограничения, нужно понимать, что вы ограничиваете в том числе и свой бюджет. Поэтому четко надо понять, где можно дать возможность частному бизнесу".
По мнению Ильи Заливухина, классическая модель города, в котором есть ансамбли, где есть улицы-проспекты, где есть равномерная плотность заселения людей, уже не работает. Нужен технологический подход.

Илья попросил высказываться тех, "у кого накипело", отметив, что не делал совсем уж очевидных провокаций. "Чем честнее мы обозначим проблемы, тем проще потом будет заниматься развитием города", – отметил он.



Эти слова дали старт 4-часовой дискуссии. Мы выбрали для вас, уважаемые читатели, цитаты, которые позволят испытать "эффект погружения".

Нужно отметить, что аудитория была высокопрофессиональной и хорошо подготовленной, знакомой с концепциями Илья Заливухина "Анатомия города" и предложениями по транспортной стратегии Воронежа.

Андрей Еренков, заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Воронежской области:
"Город населен молодыми и прогрессивными людьми, при этом существует проблема поиска идентичности".

Анна Григорова, студентка 5 курса ВГТУ:
"Где хотят жить молодые люди? Для меня приоритеты выстраиваются так: район (поближе к родителям) – интересная планировка – благоустройство – паркинг. Выбрать подходящий объект непросто. Очень много квартир продается в старых домах – кому они нужны?
"



Ольга Рудева, краевед, председатель Общественного совета при УАиГ:
"Молодые люди часто переезжают в наш город по работе, им нужно комфортное недорогое жилье. Что касается предпочтений свое/арендное жилье, в Воронеже несколько лет коммерческого найма сопоставимы с покупкой квартиры".



Сергей Крючков, генеральный директор ДСК:
"Сегодня в Воронеже все хотят приобрести жилье в собственность. Хотя мировой опыт свидетельствует о том, что социальная аренда востребована. Жилье для социальной аренды могло бы возводиться в шаговой доступности от вузов и там, где студенты могут потенциально найти себе работу".

Олег Перевалов, директор "Н-Маркет ПРО Воронеж":
"Воронежу осталось полгода-год до перенасыщения малогабаритным жильем. В Калининграде, Питере, Подмосковье малогабаритное жилье на продажу начинает конкретно буксовать. И нелогично ехать в квартиру 18 кв.м больше часа, чтобы просто переночевать. В центре города – это совсем другое. Так, в центре Берлина есть малогабаритное жилье как раз для студентов".



Владимир Астанин, председатель Союза строителей Воронежской области:
"Лет 10-15 назад была актуальна тема гостиничной недвижимости в Воронеже, не было современных отелей. От обсуждений они не прибавлялись. Когда изменился экономический климат, в город пошел поток инвестиций, поток людей, которые занимаются бизнесом, появилась потребность в гостиничных местах – гостиницы начали строить без всяких заклинаний. И сегодня у нас представлен практически весь спектр гостиничных форматов, существует даже некоторый избыток в гостиничном секторе. Так и с арендным жильем. Если арендное жилье не строится у нас еще, это значит, что еще не появились предпосылки и условия, при которых оно будет востребовано. Настоящее социальное арендное жилье должно дотироваться, чтобы стоимость арендной платы была дешевле, чем плата за ипотеку. Социальное арендное жилье – дело хорошее, но для начала это жилье город должен построить. А сегодня наши города действуют по стратегии выживания. Из рубля собранных налогов городу остается 13 копеек. Вот это главное".



Иван Гончаров, коммечрческий директор проекта "Коттеджный поселок "Первозванный":
"Капиталистический сценарий в воронежском варианте уступает советскому подходу".



Андрей Колесников, архитектурное бюро "Красная смородина":
"Если говорить о рынке коммерческой аренды, то возьмем, например, известный жилой комплекс рядом с ботаническим садом. Новые квартиры, меблированные, 10 тыс. руб. – куда дешевле? И они стоят пустые, их снимать некому".

Алексей Москалёв, генеральный директор ООО "АКГ "Инвест-Оценка", президент Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, представитель Ассоциации "СРОО "Экспертный совет" в ЦЧР:
"В центре экономически невыгодно строить социальное жилье. Вполне достаточно жилья, которое сдается в аренду рядом с вузами. Вокруг вузов формируется спрос на арендное жилье – и, соответственно, формируется предложение".

Галина Котенко, эксперт, главный специалист ООО "Экопроект ЦЧР":
Хотела бы сместить акценты и вернуться к заявленной теме стратегии развития застроенных территорий. Стратегия развития города вырабатывалась годами, но проблема безденежья никуда не делась. Расскажу историю, услышанную от Светланы Колосовой, президента консалтинговой группы "Старая площадь".
Мыши в лесу живут. Холодно им, страшно, все их едят, они решили, что так дальше жить нельзя, давайте спросим совета у совы. Пришли к сове, так и так. Сова ушла в дупло, посидела 5 минут, выходит и говорит: я придумала. Вам надо стать ежами. Ежей никто не трогает. Естественно, мыши задали вопрос: а как стать ежами? Она ответила: ну ребят, стратегию я вам разработала, с тактикой как-нибудь сами разберитесь!"

Наталья Казеннова, председатель совета директоров ГК "КРАЙС":
"У нас не хватает прежде всего человеческого ресурса. Стратегии разработать можно, но нужен человеческий ресурс, который будет воплощать все это в жизнь, его на самом деле не хватает. Квалифицированных кадров не хватает. Мечтать надо на 1-2 шага вперед, а не на 10".



Галина Котенко,  эксперт, главный специалист ООО "Экопроект ЦЧР":
Говоря о реновации промышленных территорий, мы сейчас почему-то говорим только о полном перепрофилировании и строительстве на этих площадках многоэтажного жилья и не думаем о создании мест приложения труда. Нельзя полностью выхолащивать городскую структуру, превращая миллионный город в один спальный район с административным центром. Не будем же мы все работать в офисах и универмагах. Значительное  количество предприятий по своим экологическим характеристикам могут размещаться на площадках вредных производств, выносимых сегодня на территории индустриальных парков и пригородных промзон.
Хотелось бы напомнить еще об одной проблеме, которая долго и тщательно обсуждалась в  Минстрое, но потом как-то затушевалась - проблеме недостаточно грамотной разработки проектов планировки территорий. Очень часто в реализации замечательных стратегий слабым звеном оказывается не генеральный план или правила землепользования и застройки, а именно следующий шаг, предшествующий конкретному проектированию объектов, в том числе социальных, финансируемых из бюджетов разных уровней.
На самом деле, в Минстрое совершенно небезосновательно предлагали начинать проводить экспертную оценку именно со стадии проекта планировки территории, а не ограничиваться только экспертизой проектной документации. Порой, заходя на территории, застройщик и муниципалы знают, что у города в ближайшее время на строительство в этом районе детского сада и школы денег не будет.  Просто рисуются условные участки под эти объекты, под те же парковки, которые впоследствии успешно застраиваются домами. Иногда всех устраивает лукавая отписка о наличии в радиусе доступности аналогичных объектов, хотя информация о наличии необходимого количества свободных мест в них даже не запрашивается. Всё это, все параметры считаются - бюджет прозрачный. На обсуждении проекта планировки центральной части города застройщикам честно сказали, что город не может просто перевести большинство кварталов индивидуальной застройки в зону среднеэтажной и многоэтажной застройки, потому что у города нет денег на строительство необходимой инфраструктуры на расчетный период. Если готов зайти конкретный инвестор - это можно рассматривать отдельно. Естественно, с учетом публичных слушаний.

Людмила Утицких, Агентство стратегического планирования "V-маркетинг":
Мы регулярно проводим исследования, опрашиваем жителей города и пытаемся понять, какова их лояльность к разным объектам инфраструктуры. У нас действительно много вузов, насколько я знаю, выпускников ежегодно в районе 5 тысяч. Дальше, у нас есть большое количество людей, которые пререезжают в город, это, скажем так, свежая кровь, – от 30 до 50 тысяч человек в год. Трудоспособного населения у нас порядка 400 тысяч человек. И вот что я хотела сказать из интересного: одно из исследований, как раз связанных с рынком недвижимости, показало, что очень много людей, проживающих в Воронеже, не хотят ехать в центр – они хотят оставаться жить в тех районах, где они привыкли, где они выросли, где живут их родители, друзья и т.д., и их не очень "парит" то, что приходится ездить на работу в какой-то другой конец города – ну либо они ищут работу где-то рядом с домом, вот этого я не знаю, но знаю, что им комфортно жить там, где они привыкли, и они хотели бы видеть развитую инфраструктуру внутри своего района. И на сегодняшний день этому запросу, наверное, отвечают только ритейлеры. В остальном, конечно, есть масса вещей, которые люди хотели бы видеть, по которым уровень удовлетворенности довольно низкий в части инфраструктурных решений. В существующих районах города есть чем заниматься – там огромный потенциал.



Андрей Тютерев, УК "Жилпроект":
"На мой взгляд, одна из успешных стратегий, может быть не в полной мере, но реализуется в соседней области, Белгородской. Там на региональном уровне принята программа помощи молодым семьям, молодым специалистам по поводу выделения индивидуальных участков для жилищного строительства и созданы специальные кооперативы, которые занимаются возведением этого жилья по определенным проектам. Думаю, один из больших плюсов такого подхода – то, что зачастую человек решает свою потребность в жилье раз на всю жизнь".



Станислав Гилёв, председатель правления СРО Ассоциация "Объединение проектировщиков Черноземья":
"Стратегия у города должна быть. Но должна быть стратегия развития и у всей страны. Я приведу маленький простой пример. Надо, чтобы к градостроительной документации внимательно относились те, кто ее реализует. Если генплан принят, он должен выполняться. Возьмем генплан 1970 года. Он предусматривает два дублера Московского проспекта. Чтобы их получить, нужно было 4 дома снести, чтобы соединить улицу Солнечную и 60-й Армии, а с другой стороны – примерно 50 м асфальта проложить по улице Шишкова. Сразу не было бы главной проблемы – пробок на Московском проспекте. Но никто же этого не сделал. Или другой пример – я не знаю, кто проектировал, например, рабочие чертежи скоростной дороги, окружная дорога на участке Антонова-Овсеевнко. Шесть полос – и светофоры через триста метров. А там расчетная по транспортной схеме генплана скорость – 120 км. Это можно обеспечить? Конечно, нет. Можно было сделать, как в генплане предусмотрено, соответствующие развязки? Конечно, можно! Почему не сделали? В 60-х годах, когда пректировался предыдущий район – Юго-Западный – сделали все развязки, и таких проблем по ул. Героев Сибиряков нет. Генплан 1970 года был выполнен по количеству квадратных метров, по численности населения – и совершенно не был выполнен по развитию инфраструктуры".



Генналий Чесноков, заведующий кафедрой композиции и сохранения градостроительного наследния ВГТУ, профессор, член Союза архитекторов:
"Пять генеральных планов, которые были сделаны в нашем городе – четыре были полностью сделаны в Воронеже. И наши генеральные планы доказали свою жизнеспособность. Генеральный план – смотрите: социология, экономика, управление, экология – междисциплинарный подход. Владимир Иванович Астанин прекрасно сказал о том, что у нас бюджет нашего города – это бюджет выживания. О какой стратегии можно говорить? Мы проблемы знаем, мы их озвучили в генеральном плане. Генеральный план 1970 года – он был принят как эталонный в нашей стране по составу документов, настолько он качественно был разработан. И он в значительной степени, как Станислав Аркадьевич Гилёв сказал, на 90% был реализован. То, что началось в 90-е годы, когда мы все улицы-дублеры практически застроили, те места, где предполагались наши развязки, были застроены – почему это произошло? Потому что не было политической воли в реализации генерального плана. Когда будет персональная ответственность за реализацию генерального плана, мы не будем собираться по этому поводу и сотрясать воздух просто так!"

Андрей Еренков, заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Воронежской области:
"Владимир Иванович Астанин очень четко это объяснил: деньги уходят в центр и они возвращаются – но они возвращаются в виде федеральных целевых субсидий. У города нет возможности подумать внутри города, как потратить эти деньги – за нас уже все придумали. Сложно реализовать стратегию в том подходе, который вы предлагаете. Для того, чтобы сбалансированно развивать территорию с этим подходом, то есть увязывать вместе социологию, экономику, управление, экологию, инженерию, транспорт, архитектуру, на муниципальном или региональном уровнем власти должны быть очень сильные горизонтальные связи между ведомствами. Градостроители вместе с экономистами, транспортниками и прочими должны вместе вырабатывать стратегию конкретного города и делать его конкурентоспособным в ряду других городов. У нас же гораздо сильнее прослеживаются вертикальные связи, когда профильный региональный департамент или управление гораздо сильнее зависит от позиции федерального министерства. Например, с одной стороны, Минстрой ставит регионам задачу как минимум по поддержанию темпов, количества и объема ввода жилья, а в идеале – наращиванию этих объемов. Для того, чтобы поддерживать темпы, застройщики строят на окраинах и строят в тех темпах и в тех возможностях, которые у них сейчас есть. С другой стороны, тот же самый Минстрой заявляет федеральный приоритет формирования комфортной городской среды. Абсолютно всем понятно, что эти две задачи, которые стоят перед регионами, друг с другом не очень-то дружат, и выполнять их параллельно – это большая проблема".



Владимир Астанин, председатель Союза строителей Воронежской области:
"Давайте я скажу в защиту строителей и застройщиков. Я вам хочу сказать, что сегодня это обсуждение на грани того, что надо строить меньше – это уже было, тоже проходили. В результате потом пришли к хрущевским постановлениям о строительстве массового жилья, потому что строили мало. Хорошо, красиво – но народ жил в землянках и в бараках, и Воронеж через это проходил после войны. В результате появилось массовое жилье – и сегодня я не знаю, вот молодежь сидит – и как они проголосуют, чтобы, допустим, сейчас запретили строить квартиры-студии, запретили строить однушки, а стали бы строить хорошие 3-4-комнатные квартиры. Вот я не знаю, насколько эта молодежь будет приветствовать такое.
Мы в дискуссии все время крутимся вокруг центра города – и абсолютно правильно. На сегодняшний день центральная часть города практически стерелизована от строителей, и не только теми охранными зонами, которые установили там, зоны регулирования застройки, которые накрывают не просто территорию вокруг памятника, а гораздо больше. Это вот – тут бабушка уже прозвучала, вот мы в свое время с "Парадным кварталом" проводили круглый стол по возможности застройки правобережных склонов, на которых частный сектор и живут в основном пожилые люди. Так вот, практически все застройщики, которые участвовали, сказали, что главное препятствие – это та бабушка, которая ни за что не хочет продавать свой дом, и не собирается она думать обо всем этом развитии. А закона, который позволял бы сделать рыночную оценку, заплатить и расселить, даже в судебном порядке – такого закона нет, и поэтому город в этой части во многом обречен.
Помимо этих ветхих домов, где живут бабушки, которые не хотят выселяться, у нас существует в городе огромный ветхий фонд послевоенных построек. Это огромные резервы. Вопрос, почему – собственно, как тема была заявлена обсуждения – почему это так туго идет? Ответ очень понятный: сейчас у любого застройщика спросите – почему ты не хочешь идти и строить не на окраинах, где это категорически не приветствуется, а строить в центре, там, где можно сносить жилье? Да не то что нормативы – экономика складывается таким образом у застройщика, что если он затратит деньги на снос жилья, на выкуп гаражей, сараев, на подвод инженерных коммуникаций, на решение вопросов, связанных с оформлением документации, то у него получается такая экономика, которая ему делает неинтересным проект. Когда это может быть интересным, на чем город мог бы зарабатывать – реально, действительно мог бы? На том, чтобы город готовил эти площадки, освобождал бы их от ветхого жилья, подводил бы туда инженерные коммуникации – и дальше уже можно зарабатывать деньги, и застройщики выстраивались бы в очередь. Что для этого нужно городу? Нормальный бюджет развития, а не просто выживания".

Во второй части мероприятия Илья Заливухин рассказал о тех выводах, которые можно сделать в рамках концепции "7 стратегий".
Он предлагает мыслить не генпланами, а именно стратегиями пространственного развития, как это делают во всем мире. Любую территорию, на которой живут люди, можно разделить на семь ключевых составляющих (верхняя строчка таблицы: социология, экономика, география, транспорт, архитектура, инженерия и управление) и семь пространственных уровней (вертикальная строчка: мир, страна, регион, агломерация, город, район и квартал). Это позволят специалистам увидеть город в целом, а также проследить взаимосвязь систем в масштабах мира, страны, города…вплоть до отдельного квартала. Как нельзя планировать бюджет региона без понимания мировых экономических процессов, так и транспортную систему квартала нельзя планировать, если ты не понимаешь, как функционирует транспорт в городе и в агломерации. Или взять, например, экологию. Если понимать, как сегодня устроена мировая экосистема, то можно избежать многочисленных рисков, связанных со строительством небольшого микрорайона в городе. Кажется, что все это так просто для понимания. Однако, города все чаще встают в пробках, микрорайоны застраиваются уродливыми зданиями, власти не находят денег для благоустройства территорий, инженерные сети вызывают массу неудобств для жителей…
 
При раскопках в Месопотамии было найдено стихотворение, написанное поэтом за четыре тысячи лет до нашей эры. Когда ученые его перевели, они были шокированы – строчки оказались более чем актуальными. Поэт рассказывал о тяжелой жизни человека в неблагоустроенном городе:

Несчастный современный человек!
Таскается один-одинешенек
По шумным улицам грязного города.
Голова у него раскалывается от едкой боли.
Он уже не слышит голос Бога своего,
Поющего ему в тишине.

Мы не меняемся, потому что не учимся.


Каждый город должен иметь свою собственную стратегию развития, основанную на мультидисциплинарных исследованиях. На встрече 26 апреля мы обсудили необходимость корректировки генерального плана и разработки Стратегии пространственного развития города как основополагающего документа для формирования городских адресных инвестиционных программ (Генплан) и Правил землепользования и застройки для развития участков в городе. Наша стратегия для Воронежа предусматривает каркас общественного транспорта и редевелопмент промзоны вдоль железной дороги с созданием многофункциональной плотной застройки. Развитие этой территории могло бы связать центр города и новые районы. Для всей территории города необходимо разработать зонирование по плотности и функциональному значению.

Илья Заливухин, эксперт по городскому планированию, руководитель градостроительной компании Яузапроект, вице-президент Союза московских архитекторов, член Правления Союза архитекторов России, член Общественной Палаты МО, основатель школы городского планирования Яуза


Для Воронежа, имеющего свое очарование исторического центра и активно наращивающего "мышечную массу" жилищного строительства на окраинах, очень важно соблюсти разумный баланс и гармонию в своем развитии. Стратегия этого развития – настолько многогранная и глубокая тема, что удивительно было бы рассчитывать на определение в ходе дискуссии какого-либо четкого алгоритма. Тем более, что многие из присутствующих в зале, знакомы с ней не понаслышке.
Генеральный план Воронежа в своих разделах уже содержит весь спектр озвученных на встрече направлений анализа и развития города. Кроме того, в дополнение регулярно разрабатываются всевозможные комплексные схемы и программы, в том числе силами приглашенных столичных и зарубежных специалистов. Но зачастую даже самые передовые из них вскоре теряют актуальность, поскольку редко опираются на бюджетные реалии, часто не учитывают нормативно-правовую базу, могут быть просто перечеркнуты неграмотными управленческими решениями.
Межведомственное взаимодействие в комплексном подходе решения проблем урбанистики очень важно, но оно не заменит ведущую творческую роль архитекторов. И подобные дискуссионные площадки, на мой взгляд, могли бы взять на себя важную роль в формировании коллективной позиции профессионального сообщества в подходе к развитию Воронежа для более четкого представления его обществу и власти.

Галина Котенко,
эксперт, главный специалист ООО "Экопроект ЦЧР"

ООО "Экопроект ЦЧР"
Воронеж, ул. Дзержинского, д. 12А, оф. 4
Тел. + 7 (473) 220-77-11, + 7 (473) 220-77-68
e-mail: ecoproekt@bk.ru  |  экопроектцчр.рф


Тема дискуссии была, на самом деле, актуальна, но Илья изначально выбрал, на мой взгляд, немного не тот формат общения. Публика была явно не с улицы – люди, знающие проблемы города не из СМИ, а на собственном опыте изнутри. Илья выступал в роли "преподавателя ВУЗа", что, собственно, многих и зацепило, включая меня)), и спровоцировало едкие высказывания. Если говорить серьезно, то стратегия развития города, так же, как и бизнеса, просто необходима, причем и долгосрочная, и краткосрочная. И уже к этой стратегии должны быть привязаны генплан, транспортная политика, архитектура города и прочие направления, о которых упоминал Илья. И исполнение разработанной стратегии – еще более сложная задача, которая потребует скоординированной работы всей исполнительной власти на горизонтальном уровне, что, по мнению Андрея Еренкова, будет являться одной из главных проблем. Опираясь на экономические показатели города, я бы скорее говорила о стратегии выживания, а не стратегии развития. По аналогии с бизнесом, в условиях жесткого финансового дефицита предприятие переходит на ручную систему управления, разрабатывает краткосрочную стратегию выживания, например, 1-3 года, проводит более жесткие вынужденные мероприятия, которые не вписываются в глобальную стратегию развития, но дают шанс выстоять в непростых экономических условиях. Я думаю, как раз этим и занимается власть сегодня. Да, действительно, как намекал Илья, с транспортом плохо, с сетями плохо, с архитектурой плохо – но мы все неглупые люди и прекрасно это понимаем, и также понимаем, что проблемы надо решать срочно, эффективно, квалифицированно, дабы не допустить усугубления ситуации. В общем, в очередной раз мы послушали, "куда копать", но "чем копать, как копать и кто будет копать" пока остается вопросом))).

Наталья Казеннова, председатель совета директоров ГК "КРАЙС"

г. Воронеж, ул. Торпедо, д. 45 б,
+7 (473) 262-14-44
Главный офис продаж 8 (800) 700 15 10  | 
www.krays.ru


Абсолютно согласна с Ильей Заливухиным в том, что стратегическое развитие города не может происходить без изучения всех необходимых предпосылок: экономических, общественных, экологических, инженерных, транспортных, и, конечно же, архитектурных. Само собой, оно должно осуществляться в направлении повышения комфорта, оптимизации транспортного сообщения, развития всех форм бизнеса - чтобы люди чувствовали себя не просто обывателями, а полноправными членами городской экосистемы со всеми возможностями для реализации, которые она предоставляет. Это и комфортное жизненное пространство, и быстрый, легкий доступ к рабочему месту, и благоустроенные площадки для отдыха.
Необходимо, чтобы строительство новых жилых массивов и прокладывание транспортных магистралей шло не вопреки, а согласно ожиданиям жителей, преобразуя и совершенствуя лицо города, в который впоследствии направятся туристические и торговые потоки, влияя на наше благосостояние и развитие. Архитектуре необходимо быть обращенной лицом к обществу, улавливая его пожелания и создавая оптимальные, эффективные модели для жизнедеятельности. Как строители и проектировщики, мы не можем оставаться безынициативными; ведь мы в состоянии сгенерировать идею, превратить ее в проект, который впоследствии становится частью городского ландшафта.
Хотелось бы поблагодарить Илью за непредвзятый экспертный взгляд со стороны, а организаторов круглого стола за идею собрать нас вместе и обсудить насущные для города проблемы. Было бы здорово, если бы подобные дискуссии проходили почаще с привлечением всех заинтересованных лиц, неравнодушных к судьбе родного города, а, главное, способных повлиять на его дальнейшее становление.

Екатерина Алексеева, руководитель проектного института "Гипрокоммундортранс"

г. Воронеж, пр. Революции, 1А
+7 (473) 255-59-13 (мнк) |
gkdt@gkdt.ru
www.gkdt.ru


Для меня было интересно заглянуть в будущее, где город рассматривается как естественная среда, живая, максимально комфортная для всех поколений. 7 стратегий развития города, о которых говорил Илья Заливухин, представляются логичным ответом на вопрос как увязать вместе все аспекты функционирования города как единого организма. Крайне необходимо продумывать построение взаимодействия разных систем при архитектурном планировании, а тем более учитывать особенности потенциала Воронежа как культурной, студенческой столицы региона. Наш город составом и качеством населения отличается от многих российских городов, имеет действительно высокий потенциал. Понравилась включенность в дискуссию как профессионалов высокого уровня, так и представителей молодого поколения архитекторов и проектировщиков. Илья Заливухин как модератор встречи задал интересный взгляд на проблемы молодежного расселения. Компании "Идеальный пол"особенно важно получить обратную связь о предпочтениях и трендах в этой целевой аудитории.

Маргарита Масленникова, руководитель компании "Идеальный пол"

ИДЕАЛЬНЫЙ ПОЛ
салон напольных покрытий
г. Воронеж, ул. Средне-Московская, 31
ArtLoft
г. Воронеж, ул. Феоктистова, 1
т: +7 (473) 261-04-72
www.ipol-vrn.ru | www.coswick-vrn.ru


В части темы формирования подходов к зонированию территорий, затронутой модератором в рамках дискуссии "Стратегия развития застроенных территорий. Воронеж 2.0", хотел бы поделиться собственной практикой кластеризации и ценового зонирования территории города Воронежа, первоначальная концепция которых была разработана Аналитическим центром нашей компании еще в 2013 году.

На протяжении последних лет аналитики компании "АКГ "ИнвестОценка" проводят комплексное всестороннее изучение и анализ городского рынка недвижимости с применением методов статистического, экспертно-аналитического и квалиметрического анализа, результатом которого стала картограмма кластерного деления г. Воронежа с визуализацией и описанием границ кластеров, а также диапазонов коэффициентов их ценности.

Очевидное преимущество кластерного деления перед официальным административно-территориальным делением города в его более четкой функционально-стоимостной обоснованности, наглядности и прозрачности. А ценовое зонирование становится эффективным инструментом аналитической работы профессиональных участников рынка недвижимости и повышения качества оказания риэлторских, оценочных, маркетинговых и консалтинговых услуг на рынке недвижимости, упрощая процесс сравнительного анализа объектов недвижимости, расположенных в границах одного или различных кластеров. Кроме того, ценовое зонирование территории города способствует повышению точности и объективности процедуры государственной кадастровой оценки, что, в свою очередь, должно обеспечить баланс интересов населения, бизнеса и власти в вопросе о кадастровой стоимости.

Подробнее о сущности и преимуществах концепции кластерного деления и ценового зонирования территории города Воронежа, сформированной Аналитическим центром компании "АКГ "ИнвестОценка", читайте на страницах журнала "Парадный квартал" (номера "Ноябрь-2014", "Январь-2015", "Март-2017", "Декабрь-2017" на сайте www.parad-catalog.ru). Также мы открыты для конструктивного диалога профессиональных участников рынка недвижимости по практической реализации концепции кластерного деления и создания объективной системы рыночного ценового зонирования территории Воронежа.

ООО "Аналитическая Консалтинговая Группа "ИнвестОценка" – одна из крупнейших консалтинговых компаний Центрально-Черноземного региона и сбалансированная команда профессионалов в области независимой оценки и экспертизы стоимости активов, бизнеса и инвестиций, маркетинговых исследований и аналитики рынка недвижимости, юридического и антикризисного консалтинга. Работающий с 2011 года собственный Аналитический центр компании реализует современные инструменты и технологии сбора и обработки информации о рынке недвижимости региона, а аналитические исследования, подготовленные сертифицированными Российской Гильдией Риэлторов аналитиками компании, являются весомым аргументом для принятия обоснованных управленческих и инвестиционных решений.

Алексей Москалёв, генеральный директор ООО "АКГ "ИнвестОценка", президент Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, представитель Ассоциации "СРОО "Экспертный совет" в ЦЧР, сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости, MBA, CCIM

ООО "Аналитическая Консалтинговая Группа "ИнвестОценка"
г. Воронеж, ул. Фр. Энгельса, д.56, оф.18-21
тел.: +7 (473) 232-25-01, +7 (473) 253-12-53
info@investocenka.ru, www.investocenka.ru

рекламная служба:

+7(473)210-00-70

адрес редакции:

394018, Воронеж, ул. Свободы, 14, оф. 907
e-mail: olga.voronovskaya@list.ru

Обработка персональных данных
и правовая информация

разработка сайта - студия 3DaVinci
Любое использование материалов, размещенных на данном веб-сайте и в журнале, разрешается только при наличии гиперссылки на веб-сайт журнала "Парадный квартал". Использование материалов в коммерческих целях допускается с письменного разрешения редакции