Пятница 23 Август 2019 года

Публикации архив публикаций

08.02.2019

5 трендов в строительстве в 2019 году

Константин Бергал
Руководитель проекта, Москва

Как будет развиваться строительный рынок в ближайшем будущем. Прогнозы относительно рынка недвижимости и положения застройщиков.

Не будем здесь приводить многочисленные «портянки» из цифр, наверняка, в ближайшее время их предоставит на суд читателей какое-нибудь министерство статистики или многочисленные независимые эксперты и консалтинговые компании. Попробуем ориентироваться в тех фактах и данных, которые лежат «на поверхности». Возможно, этот прогноз будет очень субъективным. Возможно, кто-то скажет, что «автор впал в депрессию и ничего в своем негативе не видит вокруг». Но еще раз повторюсь, в этом материале будет высказано лишь наше мнение. И, дай Бог, чтобы оно, в реалиях, оказалось некорректным. Мы все же верим в светлое будущее и знаем, что «позитивные новости увеличивают продолжительность жизни».

Итак, какие же основные тренды в строительной отрасли России будут в 2019 году?

1. Строительный рынок России останется «инерционным» и «нисходящим»
Наверное, это один из трендов, который не будет оспаривать большинство аналитиков и специалистов в строительной отрасли. Попробуем кратенько охарактеризовать факторы, которые прямо или косвенно подтверждают этот тренд в разных видах строительства (жилищное, гражданское, инфраструктурное, производство строительных материалов).

Жилищное строительство в 2019 году, после «рывка» в 2018 году, начнет сдавать позиции. Это, как раз, в рамках «нисходящего» тренда, который продолжается уже несколько лет. Многие спросят: почему в 2018 году был рост, а в 2019 начнется падение? Думаю, причины роста/снижения понятны и лежат на поверхности.

Во-первых, рост предыдущего (2018) года связан со снижением банками процентной ставки по ипотеке и сравнительно «недорогими» кредитами для населения. Плюс государственные регуляторы выделили определенный объем денежных средств банкам второго уровня, которые немного «ослабили» требования к населению и кредиты стали более доступными. Как следствие, увеличение количества взятых ипотечных кредитов для покупки жилья.

Во-вторых, государство проявило заботу о дольщиках в строительстве, наконец-то были внесены поправки к закону от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно внесенным изменениям, предполагается отказаться от системы договоров долевого участия в пользу проектного финансирования и использования эскроу-счетов в период до 2020 года. (Эскроу-счета – это специальные условные счета, на которых учитываются и консолидируются имущество, документы или денежные средства до тех пор, пока застройщик не выполнит определенные обязательства или не наступят те или иные определенные обстоятельства).

Согласно этим поправкам, будет определенное ужесточение требований к застройщикам:

– Усиление банковского контроля над счетами застройщиков и возможность заблокировать любую транзакцию, которая, по мнению банка, может быть подозрительной.

 Перед началом строительства у компании-застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта.

 Под каждый проект жилой застройки (и получение разрешения на строительство) застройщик обязан создать отдельное юрлицо с открытием расчетного счета.

 Опыт работы в строительстве многоквартирных домов у застройщика должен быть не менее трех лет, в этот период необходимо построить не менее 10 тыс. кв. м жилья.

 Использование взносов дольщиков по ДДУ возможно только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию (данный пункт вступает в силу с июля 2019 года).

Исходя из этого, можно констатировать, что стоимость 1 кв. м жилья увеличится. Уменьшится количество покупателей. И будет определенный переизбыток жилой недвижимости.

Плюс, ко всему этому, Минстрой на заседании общественного совета признал, что ввод жилья в 2018 году будет на 11 млн (!) кв. м ниже планового (это на 13% ниже запланированного в нацпроекте «Жилье и городская среда»).

Отдельными разделами хочется поговорить про гражданское и инфраструктурное строительство. Каких-то особых предпосылок, чтобы данные виды строительства стали драйверами, который потянет за собой смежные области (рост производства стройматериалов, рост выпуска металлоконструкций) – нет.

Гражданское строительство

Можно ожидать, что в сегменте коммерческой недвижимости, наверняка, продолжится снижение объемов сдачи коммерческих площадей в эксплуатацию во всех подсегментах кроме гипермаркетов (некоторые торговые сети заявили о своих планах расширения) и складской недвижимости. Складская недвижимость, в отличие от других подсегментов, в «восходящем» тренде. И, наверняка, рост будет продолжаться еще пару-тройку лет.

В подсегментах «торговые центры» и «офисная недвижимость» ввод готовых объектов в эксплуатацию сокращается (как, впрочем, и годом ранее). Сказывается то, что рынок ТЦ и ОН во многих регионах насыщен и арендная плата в них не растет последние несколько лет.

В промышленном строительстве выдерживается определенная инвестиционная пауза практически во всех отраслях. Сюда можно включить машиностроение, металлургию, химическую и нефтехимическую отрасли, топливно-энергетический комплекс. Каких-либо особо крупных проектов в этих отраслях не было анонсировано. (Та же «Сила Сибири» стабильно строится известным и крупнейшим генеральным подрядчиком в нефтегазовой сфере да и «Южный поток» частично построен и запущен в эксплуатацию).

В рамках импортозамещения есть определенная активизация в агропромышленном комплексе и перерабатывающей промышленности (не будем объяснять причины этого, но инвестиции в АПК в период 2015-2018 гг. существенно выросли). Это позволило намного увеличить площади сдаваемых в эксплуатацию теплиц, плодо- и овощехранилищ, животноводческих и перерабатывающих комплексов по всей России. Здесь имеется значительный рост. Но следует учитывать, что банки в 2018 году начали ужесточение кредитной политики в отношении тепличников и перерабатывающих комплексов. Плюс постоянно муссируются слухи о сокращении (или полной остановке) программы субсидирования. А это обозначает, что возможно уменьшение площадей строящихся и сдаваемых в эксплуатацию объектов АПК.

Инфраструктурное строительство

Инфраструктурное строительство, к сожалению, тоже не сможет похвастаться какими-то «супермега» объектами, которые бы резко переломили «нисходящий» тренд и «потащили» все показатели вверх. Если в предыдущие годы в запасе у «монстров строительства» были козырные карты в виде таких объектов, как Керченский мост, футбольные стадионы и инфраструктура к Чемпионату мира-2018, то в 2019 году количество крупных объектов будет намного меньше и размах строительства будет поменьше. Продолжится ведение СМР на следующих объектах: Центральная кольцевая автодорога вокруг Москвы, порты в Санкт-Петербурге и Новороссийске, реконструкция БАМ, Космодром «Восточный». Негусто, если учитывать, что работы на них уже ведутся и что-то должно быть сдано в эксплуатацию в 2020 году.

2. Сократится количество игроков на строительном рынке

Определенной части строительных организаций попросту не хватит объемов строительства, которое будет вестись на территории Российской Федерации. Наверняка, в том же строительстве жилья из-за всех нововведений часть застройщиков (пусть и незначительная, пусть и не с самыми большими оборотами денежных средств) попросту уйдет с рынка. Связано это будет, частично, с отсутствием оборотных средств (ведь у многих «оборотку» как раз и создавали денежные средства, полученные от дольщиков по договорам долевого участия). Часть застройщиков уйдет из-за неудобства работы с банками, которые, наверняка, какой-то период времени (пока не отработан должным образом механизм эскроу-счетов, получений разрешений на строительства и открытия фирм под каждый проект жилищного строительства) будут тянуть с выдачей кредитных средств и забюрократят весь процесс прохождения документов между банковскими структурами. С уходом с рынка определенного количества застройщиков вслед за ними потянутся с рынка и их субподрядчики (конечно, этот исход не будет фатальным, но кого-то недосчитается строительная отрасль).

Ситуация с инфраструктурными проектами тоже будет диктовать определенные условия. Часть объектов построена, сдана в эксплуатацию и финансирование по ним закрыто. Часть объектов будет сдана в 2019-2020 годах. Это значит, что интенсивность работ на них будет снижаться и часть «узкопрофильных» подрядчиков будет так же невостребованной. Самым ярким примером является строительство одного из крупнейших инфраструктурных объектов, имеющих экономическое и политическое значение – Крымского моста. В мае торжественно сдана в эксплуатацию автомобильная часть моста. В конце 2019 года сдастся и железнодорожная часть. В среднем, в сутки, когда строительство объекта набрало рабочий ритм, было задействовано порядка 10 тысяч человек. Согласно сообщению пресс-службы ФКУ «Упрдор «Тамань»: «На объекте работает более 5 тыс. человек в сутки. С учетом вахтового метода работы ежемесячно в строительстве участвует более 8 тыс. рабочих и более 1,6 тыс. специалистов инженерно-технического состава». Плюс, сюда стоит отнести специализированных поставщиков: бетона, металлоконструкций, других товарно-материальных ценностей и оборудования. В итоге, к выполнению работ было привлечено порядка 18-20 тысяч человек. Этакий небольшой провинциальный городок, где все, от мала до велика, строили мост. И вся эта масса специалистов до конца 2019 года высвободится!

Неспроста начал активно «педалиться» вопрос со строительством сахалинского моста. С протаскиванием решения через народных депутатов, докладами Президенту и поиском в бюджете, ни много, ни мало, 730 миллиардов рублей! (540,3 млрд рублей, без НДС, – только на мост, плюс 90 млрд рублей необходимо для модернизации всей железной дороги на самом Сахалине, и еще 100 млрд рублей на строительство глубоководного терминала в Ильинском). В противном случае, вся высвободившаяся масса специалистов остается не у дел. И неизвестно, какими социальными взрывами это может грозить. Впрочем, на сайте «РБК» появилась информация о том, что «Стройгазмонтаж» может выступить подрядчиком при строительстве морского порта Тамань. По предварительным оценкам, стоимость проекта более 232 млрд рублей. Так что «голодных бунтов» удастся избежать.

Про строительство стадионов для проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года, думаю, больше нет смысла говорить. Финансирование этих инфраструктурных объектов закончено.

В агропромышленном комплексе каких-то видимых изменений в финансировании, на ближайшую перспективу, не видно. Деньги на программу импортозамещения выделяются в полном объеме. Но следует учитывать, что, несмотря на это, банки начали ужесточать свою политику в отношении инвесторов и строительных организаций, занимающихся возведением тепличных комплексов. Возможно, происходит перераспределение финансовых средств внутри АПК и на овцеводство или строительство фруктохранилищ будет сделан определенный акцент. Тем не менее, факт остается фактом. Еще пару лет назад получить кредит на строительство тепличного комбината было менее хлопотно. Это тоже приведет к тому, что часть строительных компаний-подрядчиков может оказаться не у дел.

3. Конкуренция усилится

Здесь, думаю, все более-менее понятно с точки зрения логики. Уменьшение объемов жилищного строительства, отсутствие «знаковых» объектов в инфраструктурном строительстве, возможное «переформатирование» финансирования в АПК – все эти факторы ведут к тому, что конкуренция на строительном рынке России будет увеличиваться. Соответственно, какие-то инвесторы и строительные компании, перепрофилируя свои активы из одной сферы строительства в другую, увеличат конкурентную борьбу за рынок, который имеет свойство «сжиматься». Это скажется и на взаимоотношениях с чиновниками, ответственными за то или иное решение по строительству бюджетных объектов. И на взаимоотношениях с банковскими работниками, которые в сфере жилищного строительства будут отвечать за выдачу кредитных средств согласно поправкам, внесенных в закон № 214-ФЗ. Очень возможно, что придется вновь выстраивать цепочки взаимоотношений с банковскими клерками, отвечающими за финансирование строительства в агропромышленном комплексе (при условии смены приоритетных отраслей в АПК и/или ужесточении требований к выдаче кредитных средств для компаний, специализирующихся на агропромышленном строительстве).

Можно предположить, что в ближайшее время будут возникать какие-то коллаборации между инвесторами-банками-чиновниками, новые схемы и методики для упрощенного доступа к финансовым средствам. Но то, что доступ к финансам будет искаться – однозначный факт.

4. Игроки будут пытаться оптимизировать затраты на строительство

Есть уменьшение емкости рынка, значит, вновь будут предприниматься попытки снижения себестоимости и оптимизации затрат. Наверняка, будут рассматриваться варианты по снижению издержек на содержание офисов и инженерно-технических работников, поиск более дешевых (но не менее качественных) строительных материалов, оптимизация работы машин и механизмов. Стабильно высоким будет спрос на консалтеров, которые смогли бы трансформировать работу компаний, предложить какие-то оптимизированные процессы или подсказать – от каких процессов (и специалистов) можно было бы безболезненно отказаться. Наверняка, многие инженерно-технические работники будут совмещать часть функционала из смежных областей, тем самым оптимизируя организационную структуру предприятия.

Как следствие, на строительном рынке появятся какие-то интересные предложения для заказчиков (покупателей) строительства объектов промышленной и жилой недвижимости. Строительные компании будут предлагать лучшие условия инвесторам. В ту же стоимость будет входить какой-то дополнительный набор видов работ. Стоит вспомнить, что буквально несколько лет назад (до санкций) на рынке жилой застройки большинство квартир продавались с черновой (или предчистовой) отделкой, а в квартирах с чистовой отделкой качество отделочных материалов оставляло желать лучшего. Но в 2014 году начался строительный кризис из-за санкций, и качество продаваемых с чистовой отделкой квартир выросло на порядок. Причем, цена за 1 кв. м жилья даже немного упала. Вероятно, и в 2019 году мы увидим что-то подобное.

5. Будут высвобождаться трудовые ресурсы

Уменьшается емкость рынка (количество строящихся объектов) – увеличивается число не задействованных в строительно-монтажных работах специалистов. И если с рабочими (плотники-бетонщики, арматурщики, монтажники) более-менее все понятно с точки зрения того, чтобы быстро обучиться и переквалифицироваться, допустим, в сборщики пластиковых окон или найти работу в ЖКХ, то с инженерно-техническими работниками все намного сложнее. Судя по имеющемуся количеству анкет топ-менеджеров на том же HeadHunter и относительно небольшому количеству вакансий на строительном рынке (руководители проектов, директоры по строительству, руководители строительства) в той же Москве, можно сделать логичный вывод, что требования к соискателям будут еще более ужесточаться, HR-манагеры будут все более избирательны. (Это, отнюдь, не гарантирует того, что на нужную вакансию будет подобран качественный специалист, ведь к качеству самих HR-менеджеров много вопросов).

Косвенным подтверждением того, что возможно сокращение специалистов на строительном рынке России является опубликованная недавно в «Известиях» (со ссылкой на Минтруда и соцзащиты) статья о том, что около 250 тысяч россиян могут лишиться работы в ближайшие полгода. Хоть в статье указан период три месяца, реально, с учетом праздников и прочих вещей это может происходить в течение полугода. Напрямую там не указано, что сокращения коснутся строительного рынка, но есть определенная деталь, на которую стоит обратить внимание. Во фразе, взятой из статьи «Известий»: «Также высоки риски увольнений в сферах добычи энергетических ископаемых, производства и передачи электроэнергии и другого топлива (14,4 тыс. сотрудников), производства машин и оборудования (11,7 тыс.), автомобилестроения (8,2 тыс.), производства стройматериалов (6,2 тыс.)» необходимо обратить внимание на возможное сокращение в сфере производства строительных материалов. Там, ни много, ни мало, возможно сокращение 6200 специалистов. А ведь сфера производства стройматериалов является своеобразной «лакмусовой бумажкой» всей строительной отрасли. Растет производство стройматериалов, значит, это следствие того, что рынок строительства на подъеме. Падает – рынок строительства на спаде.

Крайне не хочется заканчивать данный материал на пессимистичной ноте. Мы верим и надеемся, что по России количество строек будет расти, и во всех СМИ будут радостные доклады об очередном мегапроекте, успешно сданном в эксплуатацию ранее намеченных сроков. И, перефразируя одного небезызвестного министра, который ранее отвечал за спорт, а теперь за строительство, хочется сказать: «Билдинг ин Раша из ноу проблем. Из вери гуд темп... Из ноу проблем. Из ноу криминалити».

Источник – www.e-xecutive.ru 

рекламная служба:

+7(473)210-00-70

адрес редакции:

394000, Воронеж, ул. Кольцовская, 24К, 2 этаж
e-mail: galadeli@rambler.ru

Обработка персональных данных
и правовая информация

разработка сайта - студия 3DaVinci
Любое использование материалов, размещенных на данном веб-сайте и в журнале, разрешается только при наличии гиперссылки на веб-сайт журнала "Парадный квартал". Использование материалов в коммерческих целях допускается с письменного разрешения редакции