Четверг 12 Декабрь 2019 года

Публикации архив публикаций

22.11.2019

Непрофильная тема, или почему хорошая УК застройщику на руку

В рамках межрегионального форума-выставки «Строительство и ЖКХ», прошедшего в столице Черноземья 24-25 октября, состоялся круглый стол на тему «Стиль жилья – стиль жизни. Новые подходы к управлению жилыми комплексами», организованный Союзом строителей Воронежской области совместно с медиа-компанией «Парадный квартал».

Повышение качества городской среды российских городов - одна из важных задач, на реализацию которой из разных уровней бюджета сегодня выделяются немалые средства. С каждым годом позитивные преобразования становятся все более заметны, однако нельзя забывать и о необходимости дальнейшего содержания новых общественных пространств, игровых и спортивных площадок и т.д. Без должного ухода территория становится прибежищем деклассированных элементов и неизбежно теряет былую привлекательность. Не чужда эта проблема и жилым домам. Застройщик может возвести красивый и современный многоквартирный дом, однако качество жизни населяющих его граждан во многом будет зависеть от того, насколько грамотно содержится его инженерия, система безопасности и дворовая территория и сформирован ли социум среди  жильцов. По большому счету качественная работа обслуживающей организации способна значительно повысить продажи застройщика, и практика ряда воронежских компаний является наглядным тому подтверждением.
Подготовленный организаторами видеоролик продемонстрировал некоторые особенности содержания жилья в ЖК «Трамвай желаний», «Острова», «Антоновские яблоки», «Отрадное. Новый квартал», «Олимпийский», «Русский авангард», коттеджных поселках «Лесково» и «Березка». 
В чем же заключаются новые подходы к управлению жилыми комплексами, практикуемые воронежскими управляющими компаниями? С предложением более детально поделиться наработанным опытом к участникам заседания круглого стола обратилась его модератор – председатель совета директоров ГК «КРАЙС» Н.В. Казеннова.

УК «быстрого реагирования»
Первым о новых подходах к управлению жильем рассказал директор УК «Лад» Д.Л. Батищев. Компания обслуживает такие жилые комплексы, как «Острова», «Трамвай желаний», «Дубровский», «Юбилейный» и т.д.
- Рынок управления жилой недвижимостью неизбежно развивается, и становится понятно, что в краткосрочной перспективе конкуренция в сфере эксплуатации построенных комплексов станет одним из инструментов соперничества между застройщиками. Зачастую УК сталкиваются со стереотипным мышлением собственников, подразумевающим негативное восприятие работников сферы ЖКХ. Поэтому одна из задач управляющих компаний нового формата – создание дружелюбного образа обслуживающей организации, - подчеркнул Дмитрий Леонидович.
Спикер сообщил, что работа УК «Лад» подразумевает различное взаимодействие с собственниками, в том числе и в интернет-пространстве: с помощью форумов, мобильных приложений, мессенджеров. Так, например, каждый из обслуживаемых ей жилых комплексов имеет свое вайбер-собщество, где можно задать интересующий вопрос или направить заявку. Особое значение сотрудники данной УК придают организации совместного времяпрепровождения жильцов – и взрослых, и детей. Большим подспорьем для проведения различных мероприятий становятся обустроенные непосредственно в ЖК досуговые пространства и игровые комнаты, где можно реализовать различные образовательные программы или собрать желающих на мастер-классы. Кроме того, регулярно проводятся различные дворовые мероприятия, тематические встречи и спортивные праздники.  
Новым трендом является организация арт-пространств в жилых комплексах. К ним можно отнести креативное оформление лестничных площадок, включающее скетчи и граффити, выставки современной фотографии и детского рисунка. 
О том, как новые технологии способны помочь работе управляющих компаний, рассказала руководитель УК «Троицкий» Л.Л. Иванникова. В своей деятельности эта управляющая компания очень активно использует социальные сети – в сообществе жилого комплекса ВКонтакте насчитывается более 1200 подписчиков и популярность его все больше возрастает. Это объясняется тем, что данный инструмент действительно «работает». С 8 до 23 часов все вопросы и заявки жильцов обрабатывает модератор, который перенаправляет обращения специалистам УК. Ответ поступает в течение 15 минут. Благодаря соцсети сотрудники могут оперативно реагировать на любые замечания, предупреждая тем самым возникновение недопонимания и конфликтных ситуаций, дополнительно оповещать собственников о проводимых плановых и внеплановых работах, проводить анкетирование, а также размещать отчеты о проделанной за неделю работе. 
- Тем самым мы формируем свой имидж, - заметила Любовь Леонидовна. – Ни одно сообщение не оставляем без внимания, какого бы содержания оно ни было. В результате даже чем-либо неудовлетворенные собственники получают разъяснения и в дальнейшем становятся нашими сторонниками. 

Грамотное обслуживание повысит продажи
Возвращаясь к обозначенной в начале обсуждения теме о влиянии качественного содержания жилья на уровень продаж, об имеющемся опыте сообщила коммерческий директор ГК Хамина М.В. Коротова. По ее словам, именно работа УК напрямую влияет на значение индекса потребительской лояльности (индекса NPS), определяемое спустя некоторое время после заселения.
- Данный индекс измеряется на разных этапах: на момент подписания договора долевого участия, ввода дома в эксплуатацию и получения ключей, а также по истечении небольшого периода после заселения, - пояснила она. – И если в первом случае индекс обычно очень высок, во втором – немного ниже, то в третьем, по измерениям среди жителей наших комплексов, он снова «взлетает». За это – большое спасибо нашей УК. Подтверждением лояльности собственников служит хорошо работающая программа «Меняю старое жилье на новую квартиру». Люди, купившие квартиру в новостройках ГК Хамина, хотят оставаться с нами, приобретая жилье большей площади. Это здорово работает и позволяет экономить на рекламном бюджете. Финансовые вложения нужны, чтобы привлечь новых клиентов – тогда как старые не только вновь приобретают жилье у нас, но и рекомендуют нас своим знакомым. В результате затраты на рекламу с каждым годом все меньше. 
Наша команда слаженно работает на всех этапах: строительства, продажи, ввода в эксплуатацию и непосредственно эксплуатации – не «для галочки», а чтобы клиент был удовлетворен, - резюмировала Марина Валерьевна.

Новые технологии – в старые дома
Директор недавно вступившей в ряды Союза строителей Воронежской области УК «Уютный город» А.В. Зачупейко, в свою очередь, поделился особенностями управления уже сформировавшимся жилым фондом. По его словам, и в старых домах новые технологии вполне применимы. Например, в подъездах устанавливаются светодиодные светильники, оснащенные автоматикой, используется энергосберегающая краска, современная теплоизоляция. Подобные преобразования позволяют ощутимо уменьшить цифры в квитанциях, и, разумеется, жильцы реагируют на эти перемены исключительно позитивно. Есть у компании и опыт переноса сроков капремонта в домах – по словам Андрея Викторовича, сделать это при поддержке собственников вполне реально. В целом же, как убежден руководитель «Уютного города» - залогом успешного взаимодействия УК и жильцов является искренняя заинтересованность сотрудников компании в повышении комфорта и качества проживания в обслуживаемых домах.

О проблемах молчать нельзя
Несмотря на внедрение прогрессивного опыта управления жилфондом и значительное повышение планки качества работы УК, проблем в данной сфере все же остается немало. И, по словам Н.В. Казенновой, было бы совершенно неправильно умалчивать о них в рамках проводимого круглого стола. 
Так, от лица рабочей группы руководителей УК, готовивших данное мероприятие, с законодательной инициативой по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ выступила директор Ассоциации управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса Воронежской области Л.Г. Авилова.
На сегодняшний день согласно действующему законодательству в течение пяти дней после сдачи многоквартирного жилого дома застройщик должен заключить договор с той или иной управляющей компанией на срок не более трех месяцев. В то же время в течение 20 дней с момента ввода дома органы местного самоуправления извещают о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. По завершении всех конкурсных процедур избранная УК начинает управлять домом и заключает договоры со всеми собственниками. При этом одна из ключевых проблем заключается в том, что основным критерием при выборе компании является предложение ею максимального перечня услуг за минимальную стоимость. Разумеется, в данном случае прежде всего страдает качество оказываемых услуг. В то же время, руководство компании, с которой застройщик заключил договор изначально, не считает нужным вкладывать силы и средства в жилфонд, который скорее всего в дальнейшем обслуживать не будет. 
Лилия Григорьевна озвучила ряд предложений, сформулированных рабочей группой в ходе подготовки проекта законодательной инициативы. Одно из основных - предоставление застройщику возможности заключать договор с УК на срок до 12 месяцев, чтобы за этот период компания могла «проявить себя», а собственники – сделать осознанный выбор управляющей компании.  
Важной особенностью этого круглого стола стала возможность получения ответной реакции от представителей органов власти. В частности, присутствующий на заседании руководитель управления ЖКХ городского округа г. Воронеж Д.В. Соломаха отметил, что продолжить обсуждение обозначенных поправок можно будет в рабочем режиме.

Также Л.Г. Авилова выступила с предложением пересмотреть использование норматива оплаты за электроэнергию в тех домах, где есть полная автоматизация ее учета. В ответ на ее доводы заместитель начальника отдела тарифов на электроэнергию управления по государственному регулированию тарифов Воронежской области С.В. Градов отметил рациональность данного предложения и подтвердил готовность продолжит работу с УК в этом направлении.

И все-таки тариф завышен или нет?
Один из наиболее насущных вопросов для всех управляющих компаний – система тарифообразования. Свои предложения по это теме внес А.В. Зачупейко. Он отметил, что в стремлении «заполучить» в управление еще один дом нерадивые УК демпингуют настолько, что в результате не могут нормально обеспечить выполнение даже минимального перечня услуг, утвержденного постановлением Правительства РФ №290. При этом сами собственники также не могут оценить тариф объективно, а калькуляция, установленная приказом департамента ЖКХ Воронежской области в 2017 году, имеет лишь рекомендательный характер, к тому же на сегодняшний день устарела. В этой связи Андрей Викторович выступил с предложением провести доработку калькуляции и законодательно утвердить ее как минимальную с целью получения собственниками услуг надлежащего качества.
Однако современные жилые комплексы зачастую подразумевают наличие ряда дополнительных услуг, не предусмотренных минимальным перечнем. Это и полив зеленых насаждений, и техническое обслуживание систем видеонаблюдения, дополнительной подсветки, фонтанов на придомовой территории… Как в таком случае в ходе общего собрания донести до собственников необходимость оплаты по более высокому, а по мнению граждан, попросту «неоправданно завышенному» тарифу? Эту проблему затронула заместитель директора по правовым вопросам ГК Хамина Д.С. Саркисова. Помочь разрешить данную ситуацию, по ее мнению, способен застройщик - при условии добавления в инструкцию по эксплуатации дома специального раздела, где будет указан перечень услуг, необходимый для обслуживания указанного здания. 

А кадры где?..
Еще одной чрезвычайно важной проблемой для большинства управляющих компаний в настоящее время является нехватка квалифицированных линейных кадров. О ней в рамках мероприятия высказался генеральный директор УК «Мир» А.И. Натаров.
- Учитывая, что в нашем городе есть учебные заведения, готовящие специалистов для сферы ЖКХ, в частности, специализированная кафедра в Воронежском опорном вузе, закономерно возникает вопрос: где эти студенты проходят практику? Видимо, в департаменте ЖКХ, поскольку лично я не слышал о том, чтобы они приобретали практические навыки в какой-либо УК, - констатировал спикер. - Понятно, что, к сожалению, не все управляющие компании являются добросовестными, но почему бы не создать для организации практики систему отбора УК по ряду критериев. Можно сформировать реестр достойных УК, где молодежь могла бы практиковаться, совместно с учебными заведениями и департаментом ЖКХ разработать программы… 
Еще один момент – обеспечение осведомленности студентов о деятельности современных обслуживающих организаций. Думаю, если бы мы плотнее работали с вузами и техникумами, то выпускники охотнее шли бы в сферу ЖКХ. На сегодняшний день большая часть ребят мечтает надеть белую рубашку и сидеть в офисе, пусть даже за 20 тысяч рублей. А ведь сфера жилищно-коммунального хозяйства сейчас - это управление современными инженерными системами, новые подходы и технологии. И здесь очень нужны молодые сотрудники, которые могут нестандартно мыслить и предлагать новые интересные решения, - подчеркнул Александр Иванович.  


Право подвести итоги круглого стола было предоставлено председателю Союза строителей Воронежской области В.И. Астанину.
- Почему Союз выступил в числе организаторов этого, казалось бы, непрофильного для нас круглого стола? В первую очередь потому, что практически все застройщики-члены объединения работодателей сегодня стараются не бросать возведенные жилые комплексы, а эксплуатировать их с помощью аффилированных УК. Причем наиболее продвинутые уже поняли, что если хорошо управлять жилым фондом и активно взаимодействовать с собственниками, то продажи будут только расти. В результате мы видим, что в течение последних нескольких лет в городе появились УК нового формата, которые по сути прививают в социуме осознанное отношение к жилищу. Эта тема вызывает у Союза строителей большой интерес и требует обратной связи. Сегодня формируются те стандарты обслуживания жилья, которые должны быть узаконены. Надо уходить от минимума, не обеспечивающего нормальные условия проживания, и делать это следует путем формирования программ управления жилфондом и в конечном итоге изменения стандартов, а это важно как для застройщиков, так и для проектировщиков. Вот, например, на встрече с мэром и заместителем председателя правительства один из застройщиков поднял вопрос об установке кондиционеров на фасадах домов. Их монтаж – это полное безобразие, которое портит лицо нашего города. Почему нельзя сделать стандарт по корзинам для кондиционеров? И ведь это тоже связано с управлением жилфондом…
Следующая причина проведения данного круглого стола связана с внедрением BIM-технологий. Вот уже второй год мы активно обсуждаем эту тему на площадке Союза, но дальше проектного офиса она не идет, в то время как конечным пользователем созданной информационной модели должна быть именно служба эксплуатации. Думаю, что позыв как раз должен и, безусловно, будет идти от УК нового типа. 
И, наконец, последнее. Сегодня мы пригласили на эту встречу студентов ВГТУ и ВТСТ. Обращаясь к ним, хочу сказать: по разным причинам стройка еще может приостановиться, а вот обслуживать жилфонд нужно всегда. Поверьте, перед вами реальный путь найти себя в современном интересном бизнесе.  И это удел не только выпускников кафедры ЖКХ – здесь могут трудоустроиться выпускники, обучающиеся по разным специальностям. 
Вот почему проведение данного мероприятия было для нас принципиально важно. Мало построить – надо сохранить, причем так, чтобы дома действительно украшали наш город. Мы же, в свою очередь, готовы предоставить площадку для дальнейшего обсуждения насущных вопросов и формирования законодательной инициативы. Союз строителей слышат на разных уровнях власти, и, как показывает наш опыт, выходить с грамотными законодательными инициативами  -  небезнадежно. Законы надо совершенствовать. Так что приглашаем всех к совместной работе. 


Анна ПОПОВА

Источник информации – Союз строителей Воронежской области 

рекламная служба:

+7(473)210-00-70

адрес редакции:

394000, Воронеж, ул. Кольцовская, 24К, 2 этаж
e-mail: galadeli@rambler.ru

Обработка персональных данных
и правовая информация

разработка сайта - студия 3DaVinci
Любое использование материалов, размещенных на данном веб-сайте и в журнале, разрешается только при наличии гиперссылки на веб-сайт журнала "Парадный квартал". Использование материалов в коммерческих целях допускается с письменного разрешения редакции